最近剛裝修完一套小三房用于出租，想和大家分享一下我對(duì)于出租還是空置的想法。
在此之前我一直傾向于空置，一方面是之前手上都是120+毛坯戶型為主，裝修出租不劃算；另一方面也是覺(jué)得租金回報(bào)率太低，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能收回成本，舉個(gè)例子，在三線城市，房?jī)r(jià)100萬(wàn)，額外需要10萬(wàn)塊裝修，一個(gè)月租金2500元，一年3萬(wàn)元，那回報(bào)率也只是3個(gè)點(diǎn)不到，需要超過(guò)3年裝修本金才能要回來(lái)。
但是為什么我今年又改變了思路呢？
首先要介紹一下，裝修完的這套小房子，這套房雖然面積小，才不到80平方，但是實(shí)用率高，可以做到3房2廳2衛(wèi)，第一反應(yīng)是很適合用來(lái)出租，但促使我下決心裝修的，卻是另外一個(gè)更重要的原因，那就是我感覺(jué)之前的算法是錯(cuò)的。
沒(méi)錯(cuò)，其實(shí)很多網(wǎng)上介紹的買房出租的計(jì)算方法其實(shí)是錯(cuò)誤的！！！
回到我們剛才的例子，100萬(wàn)房?jī)r(jià)+10萬(wàn)裝修，一年租金3萬(wàn)，這么看確實(shí)頭三年是虧本的，甚至買房出租更是傻瓜行為，不過(guò)這里牽扯的東西就太多了，所以應(yīng)不應(yīng)該買房用于投資，我在這里就不多做討論了，今天討論的是已經(jīng)買了房之后要不要裝修來(lái)出租。
其實(shí)我們一直存在一個(gè)思維誤區(qū)，那就是我們花了10萬(wàn)進(jìn)行裝修，這錢就花出去了，但其實(shí)并不是這樣的，它其實(shí)分成了兩部分，一部分沉沒(méi)到了房?jī)r(jià)里面，體現(xiàn)出來(lái)的形式就是帶裝修和毛坯每平方的差價(jià)，而另外一部分，也就是超過(guò)這個(gè)差價(jià)的部分，這部分才是真正的消費(fèi)部分，因?yàn)槎纸幽惚P(pán)的市場(chǎng)受眾不承認(rèn)這部分溢價(jià)，因此變成了消費(fèi)。
所以我們10萬(wàn)塊裝修，沉沒(méi)到房?jī)r(jià)里大概4萬(wàn)，花費(fèi)相當(dāng)于6萬(wàn)，出租兩年就能回本，如果裝修的時(shí)候再壓縮一下成本，則回本速度會(huì)更快。
另外還是很重要的一點(diǎn)，在算出租回報(bào)率時(shí)，其實(shí)我們之前的算法也是不對(duì)的，我們不應(yīng)該拿租金回報(bào)除以買房的成本，因?yàn)槟切┒际浅翛](méi)成本，你就算不出租，那錢也是花出去了，不是嗎？至于要不要買房那就是另外一個(gè)話題了，大家感興趣我們可以回頭再討論這個(gè)問(wèn)題。
所以在這里，我們應(yīng)該是用3萬(wàn)除以裝修投入10萬(wàn)，回報(bào)率有30%哦。
總結(jié)概括：
買房成本是沉沒(méi)成本，不管出租與否，這部分成本都在那了
裝修成本分兩塊，一部分會(huì)沉沒(méi)到房?jī)r(jià)里變成裝修房，房子轉(zhuǎn)手時(shí)售價(jià)會(huì)比毛坯略高；第二部分是裝修折舊例如家私家電，轉(zhuǎn)手時(shí)約為0
算出租回報(bào)率時(shí)，是用租金除以裝修成本（甚至用上面的裝修折舊部分）
最終我的這套房子還沒(méi)完全收尾就租出去了，裝修回報(bào)率可以去到36.1%，總體回報(bào)率（加上房?jī)r(jià)總成本）也去到3.8%，我覺(jué)得這已經(jīng)算挺不錯(cuò)的回報(bào)率了。
大家覺(jué)得我這算法對(duì)不對(duì)？
