房屋的使用年限是以土地證的時(shí)間來(lái)計(jì)算的，土地證的時(shí)間是從開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的當(dāng)天開(kāi)始計(jì)算的，一般開(kāi)發(fā)商從拿地到交付買(mǎi)受人使用基本上市2年左右，所以房屋拿到后就只剩下68年的使用年限了，土地年限到期后會(huì)有有關(guān)部門(mén)來(lái)評(píng)估建筑物是否能正常使用，如果不能使用的話會(huì)收回土地并賠償產(chǎn)權(quán)人，如果能使用的話就讓產(chǎn)權(quán)人繳納些土地出讓金就可以繼續(xù)使用了。
房產(chǎn)證上怎么看房齡？
購(gòu)房者能看到的房產(chǎn)證上的日期，是指辦理完過(guò)戶和房產(chǎn)證的發(fā)證當(dāng)天的日期，是不能準(zhǔn)確反映房齡的，是不能作為查詢房齡的依據(jù)。房齡是指自房屋竣工驗(yàn)收合格之后交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算，二手房房齡當(dāng)然也是如此，意思就是從開(kāi)發(fā)商交房那天起，就開(kāi)始計(jì)算房齡了。
1、到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔：
房齡是可以查詢的，從房產(chǎn)商拿地建房開(kāi)始，就會(huì)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門(mén)的房屋信息最準(zhǔn)確的，因此這也是最靠譜的方法了。
但對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)比較困難，需要由賣(mài)家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，到房產(chǎn)交易中心查詢。就是因?yàn)橘M(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以很多賣(mài)家都不愿意配合，尤其是在沒(méi)拿到定金之前。盡管房齡會(huì)影響貸款，但是買(mǎi)家需要查詢也得等到簽過(guò)合同進(jìn)入貸款階段才行，也就是說(shuō)，如果賣(mài)家不主動(dòng)配合，那么買(mǎi)家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房管局查詢。
2、合同中規(guī)定房齡：
購(gòu)房者可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的不符合，就可以要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。
3、從未轉(zhuǎn)手過(guò)的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證：
從產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房屋時(shí)間的年限，如果是商品房，一般情況下可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是單位房則時(shí)間更長(zhǎng)，最少前推兩三年時(shí)間。
4、觀察法：
這種方法只能大體估計(jì)房屋年齡，如果是新裝飾過(guò)的房屋，可進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
