有國家發行的產權證的叫“大產權”，國家不發行的是“小產權”，大小產權室的爭論不是所有權，而是土地使用權。
1、對于開發商的產權，開發商開發銷售的產權被稱為大產權，購買人員的產權被稱為小產權，這一稱謂是因為購買人員的產權由開發商的產權分割而來的。
2、根據住宅再轉讓時是否需要支付土地轉讓金進行區分，不支付土地轉讓金的是大產權，支付土地轉讓金的是小產權。按此標準，普通商品房是大產權室，經濟適用房是小產權室。
3、根據產權證的發行機構，國家發那就是大產權，國家不發而由是鄉鎮政府發行的是小產權，也稱為鄉產權，鄉產權不構成真正的法律意義上的產權。
大產權房和小產權房的區別？
兩種性質的房產，同樣的面積在房產價格差別很大。購房者買房在選購房產的時候，在這兩種產權形式的選擇上很糾結。不知道是該買大產權房還是小產權房。內行在此分析三大區別：
一，房產證性質不同
大產權房的房產證是由國家頒發的，購房合同在國土房管局備案。小產權房的房產證是鄉政府或者村政府頒發的，這類房產沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同不再國土房管局備案。因此房產證的性質不同。
二，是否受法律保護
法律承認并保護大產權房，法律并不承認小產權房。因此小產權房在遇到房產糾紛的時候，房住維權的難度會加大。大產權房在國家房管局備案，發生法律糾紛的時候，解決的難度相對較小。
三，是否有轉賣限制
長期關注房地產市場的購房者都知道，當下的房價很高。很多購房者買房都是先買一套小一點的房產，等到日后有經濟能力了再進行房產置換。買房一定要關心房產是否有轉賣限制。
大產權房在轉賣方面沒有限制，可以自由轉賣。而小產權房則只能在村集體成員之間進行轉讓或者出售，不能和村集體之外的第三人進行交易。
