購(gòu)房者如果想要判定一般商品房是否滿(mǎn)五年，主要有兩種方式：第一種，查看房子的契稅發(fā)票開(kāi)具時(shí)間;第二種，查看房產(chǎn)證的登記時(shí)間，這兩者任何一種都可以視為產(chǎn)權(quán)起始時(shí)間。
什么是滿(mǎn)五唯一？
1、“滿(mǎn)五唯一”中的“滿(mǎn)五”是指房產(chǎn)證從出證開(kāi)始計(jì)算，時(shí)間滿(mǎn)五年或超過(guò)五年;“唯一”則是指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國(guó)土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。
2、房產(chǎn)證滿(mǎn)5年，并且是唯一住房的不需要交個(gè)人所得稅;
3、房產(chǎn)證滿(mǎn)5年，不是唯一住房的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的1%;
4、房產(chǎn)證不滿(mǎn)5年，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的1%。
房子出售稅費(fèi)
1、契稅
繳稅標(biāo)準(zhǔn)：首套90平及以下，網(wǎng)簽價(jià)×1%， 首套90平以上，網(wǎng)簽價(jià)×1.5%，二套房網(wǎng)簽價(jià)×3%。契稅由買(mǎi)家承擔(dān)，過(guò)戶(hù)當(dāng)天交給房管局。
注意一下，這里說(shuō)的是網(wǎng)簽價(jià)，買(mǎi)新房只有一個(gè)合同價(jià)，買(mǎi)二手房涉及到合同價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)、過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)等幾種不同的價(jià)格，合同價(jià)就是房子的實(shí)際成交價(jià)格，網(wǎng)簽價(jià)是在房管局上面?zhèn)浒负凸镜膬r(jià)格，決定了交稅多少，買(mǎi)二手房做低網(wǎng)簽價(jià)是很常見(jiàn)的避稅手段。過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)是繳稅的最低基準(zhǔn)價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)不能低于過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，否則就按過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)交稅。
2、增值稅
房子未滿(mǎn)2年，增值稅及附加的征稅標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)簽價(jià)÷(1+5%)×5.65%。
房子已經(jīng)滿(mǎn)2年，普通住宅免征，非普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)：差價(jià)÷(1+5%)×5.65%，差額=合同價(jià)—原購(gòu)買(mǎi)價(jià)—交易中的稅金—合理費(fèi)用。
按規(guī)定，增值稅及附加以及接下來(lái)要說(shuō)的個(gè)稅應(yīng)該是由賣(mài)家承擔(dān)的，市場(chǎng)成交慣例卻是買(mǎi)家承擔(dān)所有稅費(fèi)，不過(guò)交易時(shí)可以協(xié)商，在合同中寫(xiě)清楚就行。
3、個(gè)稅
滿(mǎn)五唯一免征!滿(mǎn)五唯一免征!滿(mǎn)五唯一免征!重要的話(huà)說(shuō)三遍。滿(mǎn)五是指房子房產(chǎn)證從出證開(kāi)始算時(shí)間滿(mǎn)5年，唯一是指賣(mài)家在上海交易系統(tǒng)里只有這一套房子。
買(mǎi)二手房最好選滿(mǎn)五唯一的，可以節(jié)省一筆個(gè)稅。不過(guò)，房東也不是傻子，肯定不會(huì)吃虧，所以一般會(huì)把節(jié)省的稅費(fèi)加到房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致滿(mǎn)五唯一的房子報(bào)價(jià)比較貴，如果實(shí)在貴得離譜，那還是算了。
如果房子不滿(mǎn)5年或者不是賣(mài)家唯一住房，個(gè)稅交稅標(biāo)準(zhǔn)是：差額×20%，差額=合同價(jià)—原購(gòu)買(mǎi)價(jià)—交易中的稅金—合理費(fèi)用，這種征稅方式有個(gè)大前提，賣(mài)家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購(gòu)入原值憑證，如果沒(méi)有這個(gè)憑證，可以采用另一種方式納稅：普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×2%。
實(shí)際交個(gè)稅時(shí)，購(gòu)房者可以二選一，哪種省錢(qián)用哪種。
