1、付房款時留物業交割保證金
為了避免原房主拖欠物業費賴賬而產生糾紛，建議買方在辦理過戶前就要求賣方結清所有的費用，交接之前的一切費用由賣方承擔，并且將這一條款寫進合同。并且可以在付房款的時候留出部分尾款，作為物業交割保證金，在北京一般是2萬。直到買賣雙方物業交割順利完成，買方才把這筆錢交付給賣方。若賣方惡意拖欠物業費，可直接用物業交割保證金支付物業欠費，這樣可以大大降低買方承擔物業欠費經濟損失的風險。
2、沒留物業保證金這么做
1）找中介
如果房屋是通過中介交易的，可以先行找中介墊付，讓中介去找原房主追繳物業費，但是只要極少數中介公司可以做到，能不能找回還要看你找的是否是靠譜中介。
2）依法拒絕繳納
《物業服務收費管理辦法》第十五條的規定："物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。"因此，對于這部分費用的，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補充協議中沒有特別約定，應當由原業主承擔。
物業與新業主之間形成新的物業服務合同關系，對于原業主拖欠的物業費，，物業公司應向原業主追繳，新業主對此不承擔任何責任。因此物業公司現向新業主追繳拖欠的物業費是沒有法律依據的。
買二手房，原房主拖欠物業費而產生糾紛的問題其實在簽合同前就可以避免，即使住進去之后才發現原房主物業欠費，只要記住物業公司是沒有法律依據向現業主追繳的就夠了。
購買二手房后物業怎么交接？
1、騰空房屋：一般來說，在物業交割之前，購房者應通知業主將出售的房屋騰空。
2、確認前業主戶口遷出：建議購房者帶著不動產權證和賣主的戶口簿到當地派出所戶籍科核實戶口簿是否已搬出。
3、清點設施和清點欠費：在進行物業交割的時候，也一定要清點設施和欠費。買方需要向原業主索要各項費用交齊的票據。
4、交接鑰匙：向出售業主領取各個鑰匙，記住了，不僅是索求大門的鑰匙，還要將房間門的鑰匙以及其它門的鑰匙拿回來。
5、雙方簽署“物業交接確認”：買方退換物業保證金并向原業主要齊各項費用發票。
6、辦理物業更名：買方攜帶新房產證去物業公司辦理物業更名。
7、確認無誤，結清尾款：在新業主搬家入住之前，還是得結清房子的尾款，然后就沒事了。
