近年來，為了嚴格保護耕地資源，國家對農(nóng)村村民建房的管控日益嚴格。根據(jù)《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，農(nóng)村村民新建或翻建住房需要取得宅基地批準書和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。然而，即便是拆掉舊房子建新房，相對來說手續(xù)簡便一些，但在一些特殊情況下，翻建老房也是不被允許的。這些規(guī)定旨在確保土地合理利用，防止亂占耕地。本文將詳細介紹農(nóng)村村民在建房過程中需要注意的各項規(guī)定和可能出現(xiàn)的問題。
1. 未經(jīng)批準的不能翻建
按照現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村村民新建住房需要取得宅基地批準書和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。如果是拆掉舊房建新房，原來已取得不動產(chǎn)登記權屬證書或集體建設用地使用權的，可以申請辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證進行翻建。
但由于歷史原因，很多農(nóng)村宅基地并沒有辦理登記手續(xù)，沒有相關證書。在這種情況下，如果翻建房屋，根據(jù)自然資源部衛(wèi)片執(zhí)法政策規(guī)定，若原房屋是在1987年《土地管理法》實施之后建成且一直沒有辦理宅基地使用手續(xù)的，可能會被認定為違法占用土地。如果被衛(wèi)星監(jiān)測到違法占地特別是違法占用耕地的，將面臨被拆除的風險。即使只是加層、換頂，也有可能被認定為違法占地。
2. 非本集體成員繼承的房屋不能翻建
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條和國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的用于修建住宅的集體建設用地。如果繼承人是本集體經(jīng)濟組織成員且符合宅基地申請條件的，可以經(jīng)批準后取得被繼承房屋及其宅基地；若不符合申請條件，可將房屋賣給本村其他符合申請條件的成員。如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴建，待處于不可居住狀態(tài)時，宅基地由集體經(jīng)濟組織收回。
3. 宅基地面積超過地方規(guī)定標準不能翻建
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定。雖然各地的宅基地面積標準有所不同，但都存在一定的限制。很多老房子建于七八十年代甚至更早，雖然當時合法，但按現(xiàn)在的標準來看，很多房子可能超過了面積標準。如果要重建的話，應該按照當前的面積標準，超過部分將不能建。
4. 改變土地用途的不能翻建
我國土地實行嚴格的用途管制制度，農(nóng)村宅基地主要用于保障農(nóng)村村民家庭住房，其主要功能是用于居住。改變其用途，如建成廠房等經(jīng)營場所，是不被允許的。
5. 房屋所有權存在爭議的不能翻建
在農(nóng)村，宅基地房屋糾紛時有發(fā)生。如果老房子的權屬不清晰，關聯(lián)人之間有很大的爭議，那么也是不可以進行翻建的。《土地管理法》第十四條規(guī)定，土地所有權和使用權爭議，需由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。在爭議解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。
6. 不符合規(guī)劃的房屋不能翻建
根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。如果由于當?shù)匕l(fā)展需要，土地規(guī)劃發(fā)生變化，不符合規(guī)劃的房屋將不能翻建。不過，在這種情況下，可以申請新的宅基地來建房。
——建房前的注意事項
在很多農(nóng)民看來，翻建自己的舊房子是自己的權利，認為可以“任性”翻建，想怎么建就怎么建。但事實并非如此。為了安全起見，建議大家在翻建房屋前最好重新辦理用地手續(xù)和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，并按審批條件依法建房，避免少批多建等違法行為。
總之，農(nóng)村村民在建房過程中需要嚴格遵守國家和地方的相關法律法規(guī)，確保土地的合理利用和保護。
