房貸作為居民購房的主要金融工具，長(zhǎng)期以來與房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）密切相關(guān)。傳統(tǒng)上，銀行在發(fā)放房貸時(shí)要求借款人將房產(chǎn)證抵押給銀行，作為貸款擔(dān)保的一部分。然而，近年來，部分銀行逐步取消了抵押房產(chǎn)證的要求，這一變化引發(fā)了廣泛關(guān)注。
一、房產(chǎn)證抵押的歷史背景
1. 房產(chǎn)證抵押的傳統(tǒng)做法
在房貸體系中，房產(chǎn)證抵押是一種常見的擔(dān)保方式，其核心目的是確保銀行在借款人違約時(shí)能夠通過處置房產(chǎn)收回貸款。房產(chǎn)證（或房屋所有權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）是證明房屋所有權(quán)的法律文件，包含房屋位置、面積、權(quán)屬人等關(guān)鍵信息。傳統(tǒng)房貸流程通常包括以下步驟：
• 貸款申請(qǐng)：借款人向銀行提交購房合同、身份證明、收入證明等材料。
• 房產(chǎn)評(píng)估：銀行委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)確定房屋價(jià)值，計(jì)算貸款額度（通常為房屋價(jià)值的70%-80%）。
• 簽訂合同：借款人與銀行簽訂《借款合同》和《抵押合同》。
• 房產(chǎn)證抵押：借款人將房產(chǎn)證交由銀行保管，并在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記，注明銀行為抵押權(quán)人。
• 放款：銀行審核通過后發(fā)放貸款，借款人按月還款。
• 解除抵押：貸款還清后，銀行歸還房產(chǎn)證，借款人辦理抵押注銷。
抵押房產(chǎn)證的做法源于《物權(quán)法》（現(xiàn)為《民法典》）中關(guān)于抵押權(quán)的規(guī)定，銀行通過持有房產(chǎn)證和登記抵押權(quán)，確保對(duì)房屋的優(yōu)先受償權(quán)。這種模式在過去幾十年中被廣泛采用，尤其在1990年代房改后，商品房市場(chǎng)興起，房貸業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。
2. 抵押房產(chǎn)證的意義
• 法律保障：房產(chǎn)證作為物權(quán)憑證，證明房屋歸屬，抵押登記明確銀行的優(yōu)先權(quán)。
• 風(fēng)險(xiǎn)控制：若借款人斷供，銀行可通過司法程序拍賣房屋，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
• 約束借款人：房產(chǎn)證被銀行持有，借款人無法私自轉(zhuǎn)讓或二次抵押房屋，保護(hù)銀行利益。
然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系的發(fā)展，抵押房產(chǎn)證的必要性逐漸受到質(zhì)疑，銀行開始探索更高效的擔(dān)保方式。
二、銀行為何不再抵押房產(chǎn)證？
1. 不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的完善
• 全國(guó)聯(lián)網(wǎng)：2015年起，我國(guó)全面推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)。銀行可通過系統(tǒng)實(shí)時(shí)查詢房屋權(quán)屬和抵押狀態(tài)，無需持有紙質(zhì)房產(chǎn)證即可確認(rèn)擔(dān)保效力。
• 電子化管理：不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)字化后，抵押登記通過電子系統(tǒng)完成，房產(chǎn)證的物理持有不再是必要條件。《民法典》第402條規(guī)定，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，房產(chǎn)證本身僅為權(quán)屬證明，而非抵押權(quán)的要件。
2. 金融監(jiān)管政策的變化
• 優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境：為響應(yīng)國(guó)家“放管服”改革，銀監(jiān)會(huì)（現(xiàn)為國(guó)家金融監(jiān)督管理總局）鼓勵(lì)銀行簡(jiǎn)化貸款流程，減少對(duì)紙質(zhì)證件的依賴。2018年，部分城市試點(diǎn)“房貸無紙化”，取消房產(chǎn)證抵押成為趨勢(shì)。
• 支持房地產(chǎn)市場(chǎng)：在房地產(chǎn)下行周期，政府出臺(tái)多項(xiàng)政策（如降首付、降利率）刺激購房需求。取消房產(chǎn)證抵押可加快放款速度，降低購房者負(fù)擔(dān)。
• 政策依據(jù)：2020年住建部發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通知》要求優(yōu)化抵押登記流程，推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，為銀行取消房產(chǎn)證抵押提供了技術(shù)支持。
3. 銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力的提升
• 多元化擔(dān)保方式：現(xiàn)代銀行不再單一依賴房產(chǎn)證，通過信用評(píng)估、收入核查和大數(shù)據(jù)分析，綜合判斷借款人還款能力。例如，銀行可能要求提供擔(dān)保人或質(zhì)押其他資產(chǎn)（如存款、理財(cái)產(chǎn)品）。
• 貸后管理：銀行通過征信系統(tǒng)和內(nèi)部監(jiān)控，實(shí)時(shí)跟蹤借款人還款情況。斷供初期，銀行可通過催收、協(xié)商延期等方式降低風(fēng)險(xiǎn)，無需直接依賴房產(chǎn)證。
• 保險(xiǎn)機(jī)制：部分房貸要求購買抵押貸款保險(xiǎn)，若借款人違約，保險(xiǎn)公司可代為賠付，減輕銀行損失。
4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化
• 預(yù)售房比例高：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以預(yù)售房為主，購房者往往在房屋竣工前申請(qǐng)貸款。此時(shí)，房產(chǎn)證尚未發(fā)放，銀行通過預(yù)告登記或在建工程抵押擔(dān)保貸款，無需等待房產(chǎn)證。
• 市場(chǎng)下行壓力：2022年以來，部分城市房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)證的實(shí)際擔(dān)保價(jià)值下降。銀行更注重借款人的現(xiàn)金流和信用，而非單純依賴房產(chǎn)處置。
5. 技術(shù)進(jìn)步與流程優(yōu)化
• 電子簽名與認(rèn)證：銀行采用電子合同和數(shù)字簽名技術(shù)，借款人可在線完成抵押登記，無需提交紙質(zhì)房產(chǎn)證。
• 跨部門協(xié)作：銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記中心實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)對(duì)接，抵押登記可實(shí)時(shí)辦理，效率提升數(shù)倍。
• 客戶體驗(yàn)：取消房產(chǎn)證抵押后，借款人無需頻繁往返銀行和登記中心，縮短了辦貸周期，提升了滿意度。
三、不押房產(chǎn)證的房貸如何處理？
1. 房貸申請(qǐng)與審批
• 材料準(zhǔn)備：借款人需提供身份證、戶口本、收入證明、購房合同等基本材料。若為預(yù)售房，需提交《商品房預(yù)售合同》及備案證明。
• 信用評(píng)估：銀行通過人民銀行征信系統(tǒng)核查借款人信用記錄，評(píng)估還款能力。部分銀行要求提供近6個(gè)月的銀行流水或社保記錄。
• 房產(chǎn)核查：銀行通過不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)查詢房屋權(quán)屬，確認(rèn)無其他抵押或查封記錄。對(duì)于預(yù)售房，需核實(shí)開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng)目備案情況。
2. 抵押登記流程
1）電子抵押登記：
• 借款人與銀行簽訂《借款合同》和《抵押合同》。
• 銀行通過不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)提交抵押申請(qǐng)，生成電子抵押證明。
• 不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核通過后，系統(tǒng)自動(dòng)記錄抵押權(quán)，銀行獲得優(yōu)先受償權(quán)。
2）預(yù)告登記（適用于預(yù)售房）：
• 對(duì)于尚未取得房產(chǎn)證的房屋，銀行辦理預(yù)告登記，鎖定未來房產(chǎn)證的抵押權(quán)。
• 根據(jù)《民法典》第221條，預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力，保障銀行債權(quán)。
3）時(shí)間效率：電子登記通常在1-3個(gè)工作日內(nèi)完成，部分城市（如深圳）實(shí)現(xiàn)“當(dāng)天辦結(jié)”。
3. 放款與還款
• 放款：抵押登記完成后，銀行向開發(fā)商或賣方賬戶發(fā)放貸款，購房者無需提交房產(chǎn)證。
• 還款：借款人按合同約定按月還款，銀行通過征信系統(tǒng)和內(nèi)部平臺(tái)監(jiān)控還款情況。
4. 貸后管理
• 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：銀行定期查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，確認(rèn)房屋未被擅自轉(zhuǎn)讓或二次抵押。
• 違約處理：若借款人斷供，銀行按以下步驟處理：
• 催收（1-3個(gè)月）：通過電話、短信或上門催促還款。
• 協(xié)商（3-6個(gè)月）：可申請(qǐng)延期還款或調(diào)整還款計(jì)劃。
• 司法處置（6個(gè)月后）：銀行提起訴訟，法院根據(jù)抵押登記拍賣房屋，銀行優(yōu)先受償。
• 解除抵押：貸款還清后，銀行通過系統(tǒng)注銷抵押登記，借款人獲得完整的房屋所有權(quán)。
5. 特殊情況處理
• 房產(chǎn)證發(fā)放后：對(duì)于預(yù)售房，房產(chǎn)證發(fā)放后，銀行可選擇補(bǔ)充正式抵押登記，但多數(shù)銀行因已有預(yù)告登記而省略此步驟。
• 房屋轉(zhuǎn)讓：借款人需提前還清貸款并注銷抵押，才能轉(zhuǎn)讓房屋。不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)可防止未經(jīng)銀行同意的交易。
• 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)：若開發(fā)商破產(chǎn)導(dǎo)致房屋無法交付，銀行可根據(jù)預(yù)告登記主張優(yōu)先權(quán)，或通過法律途徑追償。
四、潛在風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施
1. 借款人面臨的風(fēng)險(xiǎn)
• 信息不對(duì)稱：部分購房者不了解電子抵押流程，可能誤以為無需抵押，忽視還款義務(wù)。
• 征信影響：斷供仍會(huì)導(dǎo)致征信污點(diǎn)，影響未來金融活動(dòng)。
• 法律糾紛：若房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議，電子登記可能面臨挑戰(zhàn)。
應(yīng)對(duì)措施：
• 仔細(xì)閱讀借款合同，明確抵押條款。
• 定期查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，確認(rèn)抵押狀態(tài)。
• 保持良好信用，按時(shí)還款。
2. 銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)
• 操作風(fēng)險(xiǎn)：電子系統(tǒng)可能因技術(shù)故障導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。
• 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)下跌可能降低抵押物價(jià)值，增加壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
• 法律風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)告登記的法律效力在某些復(fù)雜案件中可能受限。
應(yīng)對(duì)措施：
• 加強(qiáng)系統(tǒng)維護(hù)，確保登記準(zhǔn)確性。
• 提高貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先選擇優(yōu)質(zhì)客戶。
• 購買再保險(xiǎn)或與開發(fā)商簽訂回購協(xié)議，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
3. 社會(huì)層面的風(fēng)險(xiǎn)
• 市場(chǎng)波動(dòng)：取消房產(chǎn)證抵押可能刺激短期購房需求，但若房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，可能加劇斷供風(fēng)險(xiǎn)。
• 信息安全：不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)需防范黑客攻擊或數(shù)據(jù)泄露。
應(yīng)對(duì)措施：
• 政府加強(qiáng)監(jiān)管，確保登記系統(tǒng)安全。
• 銀行與住建部門協(xié)作，完善預(yù)售房監(jiān)管，降低開發(fā)商違約風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于購房者而言，這一變化意味著更便捷的貸款體驗(yàn)，但也需警惕信息不對(duì)稱和還款風(fēng)險(xiǎn)。未來，隨著數(shù)字化和政策改革的深入，房貸流程將更加高效透明。購房者應(yīng)保持理性，充分了解合同條款和政策細(xì)則，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)，才能在新的房貸模式下實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想。
