隨著城市化和農村建設的快速發展，房屋安全問題日益受到關注。危房，即存在嚴重結構安全隱患，可能隨時倒塌或無法安全使用的房屋，對居民生命財產構成威脅。危房鑒定是評估房屋安全狀況、確定是否需要維修或拆除的重要手段。
一、危房鑒定的定義與意義
1. 定義
危房鑒定是指由專業機構或人員通過現場勘查、檢測和分析，評估房屋結構安全性和使用功能，判斷是否屬于危房的過程。根據《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號，2004年修訂），危房是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。
2. 意義
• 保障安全：通過鑒定，及時發現并處理危房，防止倒塌事故，保護居民生命財產。
• 指導維修或拆除：鑒定結果為房屋加固、改造或拆除提供科學依據。
• 支持政策實施：危房鑒定是農村危房改造、城市棚戶區改造等政策的重要環節，涉及政府補貼和安置。
• 維護社會穩定：妥善處理危房問題，減少因房屋安全引發的糾紛和矛盾。
二、危房鑒定的流程
危房鑒定通常由具有資質的專業機構（如房屋安全鑒定機構）或政府指定的部門（如住房和城鄉建設部門）實施。以下是標準流程：
1. 申請鑒定
1）申請人：房屋所有人、使用人、物業管理單位或村委會可提出鑒定申請。農村危房改造中，鄉鎮政府或村集體可能統一組織申請。
2）提交材料：
• 房屋產權證明或使用權證明。
• 身份證復印件（申請人）。
• 房屋平面圖、結構圖（如有）。
• 初步安全隱患描述（如裂縫、傾斜）。
3）受理單位：城市房屋提交至當地住房和城鄉建設局或指定鑒定機構；農村房屋通常由鄉鎮政府或縣級住建部門受理。
2. 現場勘查
1）勘查內容：
• 外觀檢查：觀察房屋外墻、屋頂、梁柱等是否有裂縫、變形、腐蝕或破損。
• 結構檢測：檢查承重墻、梁、柱、基礎等關鍵構件的完好性，記錄裂縫寬度、長度及分布。
• 環境調查：評估地質條件（如滑坡、地震帶）、周邊施工影響（如基坑開挖）及使用歷史（如超載、改建）。
2）工具與方法：
• 常規工具：卷尺、裂縫觀測儀、水平儀、激光測距儀。
• 專業設備：回彈儀（檢測混凝土強度）、超聲波檢測儀（檢查內部缺陷）、沉降觀測儀。
3）人員要求：由注冊結構工程師或具有房屋安全鑒定資質的專業人員實施。
3. 技術檢測與分析
1）檢測項目：
• 結構承載力：通過取樣或無損檢測，測算梁、柱、墻體的實際承載能力。
• 材料性能：檢測混凝土強度、鋼筋銹蝕程度、木材腐朽情況。
• 變形與沉降：測量房屋傾斜度、基礎沉降量及不均勻沉降。
2）分析方法：
• 參照《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-2016）進行定量分析。
• 結合有限元分析軟件（如ANSYS）模擬結構受力狀態。
3）數據記錄：形成詳細的檢測報告，包括照片、圖紙和數據分析。
4. 綜合評定
根據現場勘查和檢測結果，鑒定機構按照《危險房屋鑒定標準》對房屋進行分級評定（詳見第三部分）。評定結果分為：
• A級：結構安全，無需處理。
• B級：局部危險，需維修加固。
• C級：整體危險，需大修或局部拆除。
• D級：整體危房，需立即停止使用并拆除。
5. 出具鑒定報告
1）報告內容：
• 房屋基本信息（位置、建筑年代、結構類型）。
• 勘查與檢測結果（裂縫、沉降、材料狀況）。
• 危險等級評定及依據。
• 處理建議（維修、加固、拆除）。
2）法律效力：鑒定報告由具有資質的機構蓋章，具備法律效力，可作為政府處理、司法訴訟或保險理賠的依據。
3）反饋與公示：鑒定結果需通知申請人，涉及公共安全的危房需向社區或村集體公示。
6. 處理與后續管理
• A級、B級：業主自行或委托專業單位進行維修加固，完成后需復檢。
• C級、D級：由政府組織拆除、重建或異地安置，涉及農村危房改造的，可申請補貼。
• 監督管理：住建部門或鄉鎮政府跟蹤處理情況，確保危房問題妥善解決。
三、鑒定危房的標準
危房鑒定的核心標準是《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125-2016），適用于磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構及木結構房屋。
1. 危險等級劃分
根據房屋危險程度，分為四級：
• A級（安全）：結構能滿足正常使用要求，無危險點，房屋整體安全。
• B級（局部危險）：部分構件存在輕微危險，但不影響整體結構安全，可通過維修恢復正常使用。
• C級（整體危險）：主要承重構件（如梁、柱、墻）存在嚴重損壞，整體結構穩定性差，需大修或局部拆除。
• D級（整體危房）：承重結構已嚴重損壞，隨時可能倒塌，無法保證安全，需立即停止使用并拆除。
2. 鑒定指標
1）承重構件危險性：
• 混凝土構件：裂縫寬度>0.3mm（受力區）或>0.5mm（非受力區），鋼筋嚴重銹蝕（截面損失>15%），混凝土強度低于C15。
• 磚墻：裂縫寬度>2mm，墻體傾斜率>1%，砌體強度低于MU7.5。
• 木構件：腐朽深度>板厚1/3，蟲蛀面積>50%，梁端榫卯松動或斷裂。
• 鋼構件：銹蝕厚度損失>10%，焊縫開裂，構件變形>1/100。
2）基礎與沉降：
• 基礎裂縫寬度>2mm或沉降量>100mm。
• 不均勻沉降導致房屋傾斜率>0.7%（高層）或>1%（低層）。
3）整體結構：
• 房屋整體傾斜率>1.5%或局部倒塌。
• 承重構件危險點比例>30%（C級）或>50%（D級）。
4）使用功能：
• 屋頂漏水嚴重，影響居住。
• 門窗變形，無法正常開閉。
• 地坪開裂或沉陷，影響使用安全。
3. 危險點判定
• 危險點：承重構件（如梁、柱、墻）存在嚴重缺陷，可能引發局部或整體破壞。
• 判定方法：通過現場測量、材料檢測和計算分析，確定構件是否達到危險狀態。例如，混凝土梁裂縫寬度>0.3mm且伴隨鋼筋銹蝕，視為危險點。
• 綜合評估：根據危險點數量、分布及對整體結構的影響，確定房屋危險等級。
4. 特殊情況
• 地震影響：地震多發地區（如四川、云南）需參考《建筑抗震鑒定標準》（GB 50023-2009），檢查抗震設防是否達標。
• 地質災害：滑坡、泥石流或采空區附近的房屋，需評估地質條件對基礎的破壞。
• 歷史建筑：文物保護建筑需遵循《文物建筑保護工程勘察設計技術規范》（GB/T 50144-2012），避免破壞歷史價值。
四、危房鑒定的注意事項
1. 選擇正規機構：委托具有房屋安全鑒定資質的機構（如中國建筑科學研究院或省級住建部門認證單位），檢查其營業執照和資質證書。
2. 提供完整資料：提交準確的房屋產權證明、平面圖及使用歷史，方便鑒定人員了解背景。
3. 配合現場勘查：確保房屋可進入，協助提供水電、改建記錄等信息，避免遺漏關鍵隱患。
4. 關注全面檢測：要求鑒定機構對承重構件、基礎、屋頂等進行全面檢測，必要時使用無損檢測設備。
5. 了解鑒定費用：鑒定費用依房屋面積和復雜程度而定，城市房屋約10-20元/平方米，農村房屋約500-2000元/戶，需提前確認。
6. 核實鑒定報告：檢查報告是否包含詳細數據、照片及處理建議，確認蓋章有效性。
7. 及時處理結果：根據鑒定等級（B、C、D級）采取維修、加固或拆除措施，避免延誤導致事故。
8. 申請政府補貼：農村危房鑒定為C級或D級的，可向鄉鎮政府申請危房改造補貼，需提交鑒定報告和申請表。
9. 注意法律責任：業主對危房鑒定結果有異議，可申請復核；若拒不處理D級危房，政府可依法強制拆除。
10. 開展定期復檢：老舊房屋（建筑年代>30年）或地震后房屋，建議每3-5年進行一次安全鑒定。
通過科學鑒定和規范管理，危房問題能得到有效解決，保障居民安全和生活質量。
