隨著房價的持續高企和城市化的推進，購買房產成為許多家庭的重要目標。然而，房貸申請通常需要夫妻雙方提供征信報告，若其中一方征信不良，可能導致貸款審批困難甚至被拒，給購房計劃帶來挑戰。根據中國人民銀行征信中心數據，截至2025年，全國個人征信系統覆蓋超10億人，征信不良記錄（如逾期、欠款）對房貸審批的影響日益顯著。
一、征信不良對購房的影響
1. 什么是征信不良？
征信報告由中國人民銀行征信中心生成，記錄個人信貸行為，包括信用卡還款、貸款記錄、擔保情況等。征信不良通常指以下情況：
• 逾期記錄：信用卡或貸款還款逾期，常見為超過30天未還款。
• 呆賬或壞賬：貸款長期未還，銀行認定為損失。
• 高負債率：信用卡透支或多筆貸款導致負債過高。
• 被列入失信名單：因法院判決未履行還款義務，成為“失信被執行人”。
根據《個人信用信息基礎數據庫管理暫行辦法》，逾期記錄通常保存5年，結清后自動移除；失信被執行人記錄需履行義務后移除。
2. 征信不良對房貸審批的影響
商業銀行和公積金貸款機構在審批房貸時，通常要求夫妻雙方提供征信報告，即使只以一方名義申請貸款。征信不良的影響包括：
• 貸款被拒：銀行以風險控制為由，直接拒絕貸款申請。例如，招商銀行規定，近2年內連續3次或累計6次逾期記錄可能導致拒貸。
• 提高首付比例：部分銀行可能批準貸款，但要求更高首付（如50%而非30%），以降低風險。
• 高利率：即使貸款獲批，利率可能高于基準利率（如LPR+100基點），增加還款負擔。
• 影響貸款額度：征信不良可能導致貸款額度減少，影響購房預算。
3. 夫妻共同貸款的特殊性
夫妻購房通常以家庭為單位評估還款能力，即使貸款僅以一方名義申請，銀行仍會審查另一方的征信。這是因為：
• 婚姻法規定：夫妻共同債務需共同償還，銀行需確保整體信用風險可控。
• 收入與負債綜合評估：銀行會綜合夫妻雙方的收入、負債和征信，計算家庭債務收入比（DTI，通常要求低于50%）。
因此，一方征信不良可能拖累整個貸款申請，尤其在高房價城市（如北京、上海），銀行審批更為嚴格。
二、夫妻一方征信不良的應對策略
1. 以征信良好一方單獨申請貸款
若征信不良一方收入較低或無需其收入支持貸款，可考慮以征信良好一方單獨申請貸款。
1）適用場景
• 征信良好一方收入足以覆蓋月供（通常月供不超過收入的50%）。
• 家庭無其他大額債務，債務收入比符合銀行要求。
• 貸款金額需求較低，首付比例較高。
2）操作步驟
• 確認收入能力：提供工資流水、納稅證明等，證明單獨收入可負擔貸款。例如，月供1萬元需月收入約2萬元以上。
• 排除共同債務：確保征信不良一方的債務不列入共同還款（如信用卡逾期未由夫妻共同承擔）。
• 簽署協議：部分銀行要求征信不良一方簽署聲明，確認不參與貸款還款。
3）注意事項
• 房產歸屬：單獨申請貸款的房產登記可能僅以申請人名義，需提前協商夫妻共有產權問題。建議在房產證上添加雙方名字，明確共有權。
• 貸款額度限制：僅以一方收入申請，貸款額度可能減少。例如，上海某銀行規定，單人申請貸款額度最高為月收入的100倍。
• 地區差異：部分城市（如廣州、深圳）允許單獨申請，但需額外提供婚姻證明或公證。
2. 修復征信不良記錄
若時間允許，可通過修復征信改善貸款條件，需3-12個月甚至更長時間。
1）修復方法
• 還清逾期欠款：盡快結清信用卡或貸款逾期，聯系銀行更新征信記錄。
• 減少負債：降低信用卡使用率（建議低于30%），償還高息貸款，優化債務收入比。
• 消除錯誤記錄：若征信報告存在錯誤（如銀行誤報逾期），可向征信中心申請異議處理，15-20個工作日內可更正。
• 避免新逾期：保持按時還款，積累良好信用記錄。
2）時間要求
• 輕微逾期（如1-2次短期逾期）：還清后3-6個月，銀行可能放寬審批。
• 嚴重逾期（如連續6次以上）：需還清后1-2年，部分銀行要求5年內無逾期記錄。
• 失信被執行人：需履行法院判決，移除黑名單后至少1年。
3）注意事項
• 提前規劃：修復征信需時間，建議購房前6-12個月開始整改。
• 咨詢銀行：不同銀行對征信要求不同，可提前咨詢具體政策。
• 避免頻繁查詢：多次查詢征信可能被銀行視為高風險，影響審批。
3. 選擇寬松貸款產品或機構
部分銀行或貸款產品對征信要求較低，適合征信不良家庭。
1）公積金貸款
• 特點：公積金貸款由各地住房公積金管理中心審批，征信要求相對寬松，通常允許輕微逾期（如近2年累計不超過6次）。
• 條件：夫妻至少一方連續繳納公積金6-12個月，貸款額度基于繳存基數（通常低于商業貸款）。
• 優勢：利率低（2025年5年期以上公積金貸款利率約為3.1%），月供壓力小。
• 局限：貸款額度較低（如北京單人最高80萬元），需較高首付。
2）非銀行金融機構
• 特點：部分小額貸款公司或擔保公司提供“次級貸款”，對征信要求較低，但利率較高（年化8%-12%）。
• 風險：高利率增加還款負擔，需謹慎選擇正規機構，避免高利貸。
• 建議：作為短期過渡方案，待征信修復后轉為銀行貸款。
3）地方性銀行
• 特點：中小銀行（如城市商業銀行）審批較靈活，可能接受輕微征信問題。
4. 增加首付或引入擔保
通過提高首付比例或引入擔保人，降低銀行風險，增加審批通過率。
1）提高首付
• 原理：首付比例越高，貸款金額越低，銀行風險減小。例如，首付從30%提高至50%，可彌補征信不足。
• 適用場景：家庭有較多存款，或可通過親屬借款籌集首付。
2）引入擔保人
• 原理：由信用良好、收入穩定的親屬（如父母）作為擔保人，承諾在違約時承擔還款責任。
• 條件：擔保人需提供征信報告、收入證明，通常要求年齡低于60歲。
• 風險：擔保人需承擔連帶責任，需謹慎選擇。
5. 全款購房或替代方案
若貸款受阻，可考慮全款購房或其他替代方案。
1）全款購房
• 適用場景：家庭存款充足，或可通過出售資產、親屬資助籌集全款。
• 優勢：無需征信審查，交易流程簡單。
• 局限：資金壓力大，可能影響家庭其他開支。
2）購買免征信房產
• 類型：部分小產權房、商住兩用房或拍賣房無需銀行貸款，征信要求低。
• 風險：小產權房產權不完整，商住兩用房居住成本高，需仔細評估。
• 建議：咨詢專業律師，確保交易合法性。
3）租購結合
• 方式：先租房居住，待征信修復后再購房，或選擇“以租代購”項目（如部分開發商提供的分期付款房源）。
• 優勢：緩解短期資金壓力，爭取修復時間。
• 局限：需支付租金或分期費用，總體成本可能較高。
三、注意事項與風險提示
1. 法律與產權問題
• 夫妻共有財產：即使單獨申請貸款，房產通常認定為夫妻共有財產。建議在房產證上注明雙方名字，避免未來糾紛。
• 婚前婚后區別：婚前購房以個人名義申請，房產屬個人財產；婚后購房需明確產權歸屬。
• 公證協議：可通過公證明確貸款與還款責任，避免征信不良一方影響產權。
2. 避免非法中介
部分中介宣稱可“洗白征信”或“代辦貸款”，實為詐騙或違規操作，可能導致：
• 征信記錄惡化（如偽造資料被銀行拉黑）。
• 經濟損失（如高額中介費）。
• 法律風險（如涉及偽造證明觸犯刑法）。
• 建議：選擇正規銀行或公積金中心，必要時咨詢律師或專業貸款顧問。
3. 長期規劃
• 征信管理：購房后，保持按時還款，積累良好信用，為未來貸款或 refinancing 打基礎。
• 財務規劃：合理控制家庭開支，避免新增債務，確保房貸還款穩定。
• 政策關注：關注各地購房政策（如首付比例、利率調整），選擇最佳購房時機。
購房是家庭的重要決策，面對征信問題，夫妻應加強溝通，合理規劃財務，必要時尋求專業幫助。
