自2021年以來，房地產市場進入了一個明顯的下行周期，房價在多個城市持續(xù)下跌，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象。房價下跌不僅影響了房地產行業(yè)，也對經濟和居民財富產生了深遠影響。
一、房價下跌的原因
1. 嚴格的政策調控
為遏制房地產市場的過度投機和債務風險，我國自2020年起實施了“三條紅線”政策，限制開發(fā)商的負債水平，包括負債資產比、凈負債率和現(xiàn)金短債比。這一政策導致許多高杠桿開發(fā)商（如恒大、碧桂園）資金鏈斷裂，無法完成項目，引發(fā)市場信心危機。此外，限購、限貸、限售等政策在多個城市持續(xù)收緊，降低了投資性購房需求，直接導致房價下跌。
2. 供需失衡與庫存積壓
房地產市場長期存在供過于求的問題。根據(jù)高盛研究，截至2024年底，全國未售住宅庫存相當于兩年以上的需求量，部分三四線城市的庫存消化周期甚至長達10年以上。 許多城市存在大量空置房和未完工樓盤，進一步壓低了房價。需求方面，消費者對房地產市場的信心下降，擔心開發(fā)商無法交房或房價繼續(xù)下跌，導致購房意愿大幅減弱。
3. 人口結構變化
我國正面臨人口老齡化和生育率下降的挑戰(zhàn)，住房需求逐漸萎縮。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，人口自2022年起出現(xiàn)負增長，城市化進程放緩，新增住房需求減少。 尤其在三四線城市，年輕人外流和就業(yè)機會減少進一步削弱了購房需求，導致房價持續(xù)下行。
4. 經濟增速放緩與就業(yè)不確定性
我國經濟近年來受到疫情、貿易摩擦和內部結構性問題的沖擊，GDP增速放緩。 就業(yè)不確定性和收入增長放緩使?jié)撛谫彿空吒又斏鳎M能力下降。許多家庭因擔心未來經濟前景，選擇推遲購房計劃，進一步加劇了市場低迷。
5. 開發(fā)商債務危機
房地產開發(fā)商的債務危機是房價下跌的直接推手。以恒大集團為代表的開發(fā)商因高負債經營，在“三條紅線”政策下陷入流動性危機，2021年恒大違約引發(fā)連鎖反應，多個開發(fā)商如融創(chuàng)、佳兆業(yè)等相繼違約。 開發(fā)商資金短缺導致項目停工，購房者對預售房失去信心，市場交易量大幅下滑，房價隨之下降。
6. 消費者信心不足
房地產曾是家庭財富的主要載體，約占家庭財富的70%。 然而，房價持續(xù)下跌導致許多購房者的資產縮水，消費者對房地產投資的信心大幅下降。 此外，開發(fā)商延期交房和爛尾樓問題頻發(fā)，進一步打擊了購房意愿。
二、房價下行對市場的影響
房價下跌對房地產市場及相關領域產生了深遠影響：
1. 購房者觀望情緒加重：許多潛在購房者因擔心房價繼續(xù)下跌而選擇觀望，導致市場交易量低迷。
2. 開發(fā)商資金鏈緊張：房價下跌和銷售低迷使開發(fā)商回款困難，部分企業(yè)面臨破產風險。
3. 銀行風險上升：個人住房貸款余額從2020年的33.3%占GDP下降到2024年的27.9%，顯示貸款需求萎縮，銀行面臨壞賬風險。
4. 經濟增速承壓：房地產行業(yè)曾貢獻約25%的GDP，當前低迷拖累經濟增長，影響相關產業(yè)如建材、裝修等。
三、房價下行階段適合買房嗎？
1. 自住購房的利弊
優(yōu)點：
• 價格更低：房價下跌使得購房成本降低，尤其在二三線城市，部分樓盤價格已接近2012年水平，適合剛需購房者。
• 政策支持：政府出臺了降低首付比例、降低房貸利率、放寬限購等政策，減輕了購房者的經濟壓力。
• 選擇余地大：庫存增加為購房者提供了更多選擇，議價空間也更大。
缺點：
• 房價繼續(xù)下跌風險：分析人士預計房價可能在2026年前繼續(xù)下行，短期內購買可能面臨資產貶值風險。
• 爛尾樓風險：部分開發(fā)商資金鏈緊張，預售房存在延期交房或爛尾風險，需謹慎選擇信譽良好的開發(fā)商。
• 經濟不確定性：就業(yè)和收入的不穩(wěn)定性可能影響還貸能力，需確保有足夠的財務儲備。
——適合人群：有穩(wěn)定收入、急需住房的剛需購房者，尤其是計劃長期居住的家庭。
2. 投資購房的利弊
優(yōu)點：
• 低位買入機會：對于長期投資者，當前低房價可能是一個抄底機會，尤其在一線城市和核心二線城市，預計2026年市場可能逐步企穩(wěn)。
• 政策利好：政府為刺激市場，可能進一步出臺寬松政策，如降低利率或放寬限購，提振投資回報潛力。
• 租金收益：在部分城市，房價下跌使租售比更合理，投資房產的租金回報率有所提升。
缺點：
• 短期回報低：房價下行周期中，房產升值潛力有限，短期內難以獲得高回報。
• 市場不確定性：人口下降和城市化放緩可能導致長期需求萎縮，尤其在三四線城市。
• 流動性差：當前市場交易低迷，二手房出售周期較長，投資變現(xiàn)難度大。
——適合人群：資金充裕、能接受長期持有的投資者，優(yōu)先選擇一線城市或核心區(qū)域的優(yōu)質房產。
3. 購房時機的選擇建議
• 短期剛需購房者：如果有迫切居住需求，且預算有限，可選擇信譽良好的開發(fā)商或現(xiàn)房項目，鎖定低價房源。重點關注一線城市或核心二線城市（如杭州、成都），這些地區(qū)受政策支持，市場更有可能率先企穩(wěn)。
• 長期投資者：建議觀望至2026年市場企穩(wěn)信號出現(xiàn)（如庫存顯著減少、房價止跌）。優(yōu)先選擇地段優(yōu)越、配套完善的樓盤，規(guī)避三四線城市的高庫存風險。
• 風險控制：購房前需評估個人財務狀況，確保有足夠的應急資金（至少6個月的房貸和生活費用）。同時，仔細審查開發(fā)商資質，避免購買爛尾風險高的樓盤。
四、購房的注意事項
1. 選擇可靠的開發(fā)商：優(yōu)先選擇國有或大型上市開發(fā)商（如華潤、保利），避免中小開發(fā)商的爛尾風險。
2. 關注現(xiàn)房或準現(xiàn)房：現(xiàn)房可降低交付風險，適合風險偏好較低的購房者。
3. 研究區(qū)域市場：一線城市和核心二線城市的房價抗跌性較強，長期投資價值較高。
4. 利用政策紅利：關注地方政府的購房補貼、稅費減免等政策，降低購房成本。
5. 注意實地考察：親自查看樓盤的地理位置、配套設施和施工進度，確保符合需求。
購房者在決策時，應綜合考慮財務狀況、區(qū)域市場前景和開發(fā)商信譽，規(guī)避爛尾和高庫存風險。通過合理規(guī)劃和選擇，房價下行階段可能為剛需購房者提供難得的入手機會，而對于投資者而言，耐心等待市場底部或更明確的復蘇信號將是更明智的選擇。
