全款買房是一種常見的購房方式，尤其適合資金充裕的購房者。全款買房無需申請銀行貸款，能夠簡化交易流程、節省利息成本，并增強購房者的議價能力。然而，全款買房涉及多個步驟，包括網簽、支付、過戶等，購房者常對支付與網簽的先后順序感到困惑。
一、全款買房是先交錢還是先網簽？
1. 網簽與支付的定義
• 網簽：網簽是指在房地產交易中心或房管部門的網上備案系統上，買賣雙方簽訂《商品房買賣合同》并提交備案的過程。網簽合同是正式的法律文件，明確房屋價格、面積、交付時間等條款，具有法律效力。
• 支付：全款買房中的支付通常指支付全部購房款，包括首付款和尾款。支付方式多為銀行轉賬、現金或銀行承兌匯票，需符合資金監管要求。
2. 支付與網簽的順序
在全款買房的交易中，通常先網簽后支付全款，但具體順序因城市政策和交易習慣而異。以下是典型流程：
• 簽訂意向協議并支付定金：購房者與賣方（開發商或二手房業主）達成初步意向后，簽訂《購房意向書》或《認購協議》，并支付小額定金（通常為1%-5%房款，約1萬-10萬元）。定金用于鎖定房源，但不計入正式購房款。
• 網簽《商品房買賣合同》：在定金支付后，雙方協商合同細節，簽訂正式《商品房買賣合同》并完成網簽。網簽后，合同備案至房管部門，交易正式受法律保護。
• 支付全款：網簽完成后，購房者通常在約定時間內（3-7天）將全部購房款支付至賣方指定賬戶或資金監管賬戶。部分城市要求全款在網簽前支付至監管賬戶，網簽后由房管部門劃轉給賣方。
• 特殊情況：在某些二手房交易中，賣方可能要求在網簽前支付部分房款（如30%-50%）以確保交易誠意，但全款通常在網簽和過戶前支付完成。
——標準流程為先網簽后支付全款，但實際操作中，定金或部分房款可能在網簽前支付，具體取決于合同約定和當地政策。
二、全款買房詳細流程
1. 確定購房資格與預算
• 購房資格：
① 新房：部分城市（如北京、上海）對購房者有戶籍或社保要求，需確認是否符合限購政策。
② 二手房：限購政策同樣適用，需查驗購房資格（如北京要求連續5年社保或納稅記錄）。
• 預算規劃：全款買房需準備全額房款（以北京為例，市中心房價約3.4萬元/平方米）、稅費（契稅、印花稅等）、中介費（二手房交易，約1%-2%房款）及過戶費用。
• 資金準備：確保資金來源合法，準備銀行流水或存款證明，以應對房管部門的資金來源審查。
2. 尋找房源與初步洽談
新房：
• 聯系開發商或銷售代理，實地看房，了解樓盤位置、戶型、價格及交付時間。
• 簽訂《認購協議》，支付定金（1%-5%房款），鎖定房源。定金通常在7-14天內可退，若違約可能沒收。
二手房：
• 通過中介（如鏈家、我愛我家）或私下聯系業主，篩選房源。
• 查看房屋產權證，確認無抵押、查封等法律問題。
• 簽訂《購房意向書》，支付定金（約1-10萬元），約定網簽時間。
3. 網簽《商品房買賣合同》
新房：
• 與開發商協商合同條款，包括房價、面積、交付日期、違約責任等。合同需符合《商品房銷售管理辦法》（2001年）規定，包含水電燃氣等配套設施條款。
• 在房管部門網上備案系統完成網簽，生成合同編號，交易正式備案。
二手房：
• 買賣雙方與中介協商，簽訂《商品房買賣合同》或《存量房買賣合同》。
• 提交網簽申請，房管部門審核房屋產權及交易資格（1-3天）。
• 若賣方房屋有抵押，需在網簽前清償貸款，解除抵押。
4. 支付全款
支付方式：
• 銀行轉賬：最常見方式，需將房款轉至賣方指定賬戶或房管部門監管賬戶。
• 資金監管：部分城市（如北京、上海）要求全款存入監管賬戶，過戶后劃轉給賣方，確保交易安全。
• 現金或匯票：少數交易接受現金或銀行承兌匯票，需符合反洗錢規定。
支付時間：
• 新房：網簽后3-7天內支付全款至開發商賬戶或監管賬戶。
• 二手房：網簽后支付全款，或按合同約定分階段支付（如30%網簽前，70%過戶前）。
注意事項：
• 確認收款賬戶為賣方本人或開發商官方賬戶，防范詐騙。
• 保留轉賬憑證，注明“購房款”用途，作為法律證據。
5. 辦理過戶手續
新房：
• 開發商在房屋交付前完成初始登記，購房者憑網簽合同、付款憑證等辦理產權證（不動產權證）。
• 通常需1-3個月，視開發商進度而定。
二手房：
• 買賣雙方攜帶網簽合同、身份證、戶口本、付款憑證等，前往房管部門辦理過戶。
• 繳納契稅（1%-3%，視房屋面積和是否首套房）、印花稅（0.05%）等稅費。
• 過戶完成后，領取新不動產權證（7-15天）。
6. 房屋交接與入住
新房：
• 開發商按合同約定時間交房（通常1-2年后）。
• 購房者驗收房屋，檢查水電、門窗、面積等，簽署《房屋交接書》。
• 若發現質量問題，可依據《住宅質量保證書》要求維修。
二手房：
• 過戶后，賣方交付房屋鑰匙，雙方簽署《房屋交接書》。
• 確認水電燃氣費結清，物業管理移交。
三、全款買房的優缺點
1. 優點
• 交易快速：無需銀行貸款審批，交易周期短（新房1-2個月，二手房15-30天）。
• 節省成本：免除貸款利息（30年貸款利息可達本金的50%-70%）、抵押保險費等。
• 議價優勢：全款買房對賣方吸引力大，易獲得折扣，尤其在買方市場。
• 無債務壓力：房屋全款支付，產權清晰，無還貸負擔。
2. 缺點
• 資金占用：全款購房占用大量流動資金，可能影響其他投資或應急需求。
• 風險自擔：無銀行評估環節，需自行核查房屋質量和產權風險。
• 稅費負擔：契稅、印花稅等需一次性支付，短期內資金壓力較大。
四、注意事項
1. 核查產權
• 新房：確認開發商五證齊全（《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》等）。
• 二手房：查驗產權證，確保無抵押、查封或共有權糾紛。
2. 資金安全
• 使用資金監管賬戶，避免直接轉賬給個人。
• 保留支付憑證，注明“購房款”用途。
3. 合同細節
• 網簽合同需明確房價、面積、違約責任等條款。
• 二手房交易可簽訂補充協議，約定稅費分擔、交房時間等。
4. 稅費規劃
• 契稅：首套房90平方米以下1%，90平方米以上1.5%-3%。
• 印花稅：0.05%房款。
• 二手房可能涉及增值稅（滿2年免稅）或個人所得稅。
5. 房屋驗收
• 新房驗收檢查質量問題，二手房確認水電費結清。
• 聘請專業驗房師，降低質量風險。
6. 法律支持
• 聘請律師或中介，確保合同合法性，防范糾紛。
• 外國人購房需公證購房合同，涉及額外費用。
購房者應核查房屋資質、選擇資金監管支付、明確合同條款，并根據城市政策靈活調整策略。
