租賃商鋪是許多創業者和企業主開展商業活動的重要一步，無論是開設零售店、餐飲店還是辦公場所，商鋪租賃市場都異常活躍。然而，在租賃過程中，房產中介機構扮演著不可或缺的角色，幫助租戶與房東對接，促成交易。與此同時，中介費用（即中介傭金）作為租賃過程中的一項重要成本，常常成為租戶和房東關注的焦點。
一、商鋪租賃中介費的收取標準
1. 基本收費模式
商鋪租賃中介費的收取通常基于租賃合同的租金金額，常見模式是按照一個月租金作為中介費的標準。具體來說：
• 租戶與房東各付一半：在許多城市，商鋪租賃的中介費由租戶和房東共同承擔，雙方各支付相當于半個月租金的費用。例如，如果商鋪月租金為10,000元，那么租戶和房東各需支付5,000元中介費，總計10,000元（即一個月租金）。
• 租戶全額支付：在一些市場競爭激烈的地區（如一線城市或熱門商圈），中介費可能由租戶全額承擔，即支付一個月的租金作為中介費。例如，月租金10,000元的商鋪，租戶需支付10,000元中介費，而房東無需承擔費用。
• 協商確定：根據《中介服務收費管理辦法》等相關規定，中介費的收取由交易雙方根據服務內容、服務質量及市場供求關系協商確定。因此，在實際操作中，費用可能因具體情況而有所調整。
2. 按租金比例收費
除了按一個月租金收取的固定模式外，部分中介機構可能按照租金總額的一定比例收費。通常，這一比例在0.5%至2.5%之間，具體取決于商鋪的租金水平、租賃期限以及中介提供的服務內容。例如，對于高端商鋪或長期租賃合同，中介可能按比例收費，費用可能低于或高于一個月租金。
3. 一次性收取與分段收取
中介費的支付方式通常有兩種：
• 一次性收取：在簽訂租賃合同時，中介費一次性支付。這種方式常見于短期租賃或中小型商鋪。
• 分段收取：對于長期租賃合同（例如三年或五年），中介機構可能根據交易節點（如簽約、交付、續租）分階段收取費用。
4. 區域差異
各地的中介費標準因城市經濟發展水平、房地產市場活躍度以及當地慣例而有所不同：
• 一線城市（如北京、上海、廣州、深圳）：由于商鋪租金較高，中介費通常按一個月租金收取，且租戶承擔全部費用的情況較為普遍。例如，北京鏈家在2023年調整中介費標準，部分交易中買賣雙方各承擔1%的費用，但租賃市場仍以一個月租金為基準。
• 二三線城市（如杭州、成都、西安）：中介費可能更靈活，租戶和房東協商的空間較大。例如，杭州近年來逐漸轉向雙方共同承擔中介費的模式。
• 中小城市或非核心商圈：中介費可能低于一個月租金，甚至通過折扣或優惠降低實際支出。
二、影響中介費的因素
1. 商鋪類型與租金水平
商鋪的類型（如臨街商鋪、商場內鋪、寫字樓商鋪）和租金水平直接影響中介費金額。高端商鋪（如位于核心商圈的臨街旺鋪）租金較高，中介費也隨之水漲船高。例如，一個位于上海南京路商圈的商鋪，月租金可能高達數十萬元，中介費可能達到數萬元甚至更高。而普通社區商鋪的租金較低，中介費相對較少。
2. 租賃期限
租賃期限的長短也會影響中介費的收取。短期租賃（例如一年以內）通常按一個月租金收取中介費，而長期租賃（三年以上）可能通過協商降低費用比例，或者分階段支付中介費。
3. 市場供需關系
在“租戶市場”占主導的地區，房東可能為了吸引租戶而愿意承擔部分或全部中介費。而在“房東市場”占主導的熱門商圈，租戶通常需要承擔更高比例的費用。例如，杭州市場近年從“賣方市場”轉向“買方市場”，中介費逐漸由雙方共同承擔。
4. 中介機構的服務內容
中介費的高低與中介機構提供的服務內容密切相關。大型中介機構（如鏈家、貝殼找房）通常提供全流程服務，包括房源推薦、實地勘察、合同談判、租金監管等，因此收費較高。而小型中介可能僅提供基本帶看服務，收費較低，但服務質量可能參差不齊。
5. 地方政策與行業規范
2022年，住房和城鄉建設部與國家市場監督管理總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，鼓勵合理降低中介服務費用，并引導交易雙方共同承擔費用。這種政策導向在一定程度上影響了中介費的收取標準，尤其是在北京、杭州等城市。
三、如何降低中介費成本？
1. 充分協商
在簽訂中介服務協議前，租戶和房東應與中介機構充分溝通，明確服務內容并嘗試協商降低費用。例如，部分中介機構可能提供折扣，尤其是對于長期租賃或高租金商鋪。
2. 選擇正規中介
選擇有資質的大型中介機構（如鏈家、貝殼找房），雖然費用可能略高，但服務規范、合同透明，能有效降低交易風險。相比之下，小型中介可能收費較低，但可能存在隱形費用或服務不到位的情況。
3. 了解市場行情
在租賃前，租戶可以通過線上平臺（如58同城、貝殼找房）或實地調研了解目標區域的租金水平和中介費標準，以便在談判時占據主動。
4. 關注政策變化
隨著房地產市場逐步規范化，國家對中介費的監管力度加大。例如，北京鏈家在2023年將中介費率從2.7%下調至2%，并推動雙方共同承擔的模式。關注此類政策變化有助于租戶和房東爭取更合理的費用。
四、注意事項與風險防范
1. 明確費用構成
在簽訂中介服務合同時，仔細核查費用明細，確保不存在隱形收費。例如，部分中介可能額外收取“咨詢費”或“評估費”，需提前確認這些費用是否合理。
2. 簽訂正規合同
中介服務合同應明確中介費的金額、支付方式及服務內容，并加蓋中介機構公章。避免口頭承諾，以免發生糾紛。
3. 警惕“跳單”風險
“跳單”指租戶或房東在中介介紹房源后，私下聯系對方以規避中介費。這種行為可能導致法律糾紛，且中介機構可能通過合同條款追究責任。建議通過正規渠道完成交易。
4. 資金監管
在支付中介費或租金時，建議通過銀行監管賬戶進行交易，以確保資金安全。目前僅有約20%的客戶選擇資金監管賬戶，需進一步推廣以降低交易風險。
租戶和房東在租賃過程中應充分了解市場行情、選擇正規中介、明確費用構成，并在政策指導下合理協商，以實現成本控制和交易安全。隨著市場規范化和政策推動，未來商鋪租賃中介費的收取將更加透明和合理，為租賃雙方提供更好的交易體驗。
