什么是人防車位，是否可以買賣、登記，已經(jīng)買了人防車位怎么辦？華商報記者采訪了陜西海普睿誠律師事務(wù)所律師董超。
解讀一：什么是人防車位？與普通車位有何不同？
董超說，人防車位無論從功能或性質(zhì)上都與普通車位有一定區(qū)別。人防車位是住宅小區(qū)的人防工程，在戰(zhàn)爭時期，為了保障住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的掩蔽、逃生而單獨(dú)修建的位于地下的防護(hù)建筑，以防護(hù)為首要功能。非戰(zhàn)爭時期，人防工程平日可與普通車位一樣，用于停放民用車輛。
解讀二：人防車位是否可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記？
董超稱，人防車位的權(quán)屬問題一直是爭議的焦點(diǎn)，《人民防空法》第5條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”而該條款并未明確人防車位的權(quán)屬問題，且《物權(quán)法》對此也持避而不談的態(tài)度，這直接導(dǎo)致各地地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定不一，人防車位的權(quán)屬難以確定。北京市人防工程的投資者，享有使用權(quán)和收益權(quán)，并無產(chǎn)權(quán)。上海市相關(guān)規(guī)定表明，上述工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)，并可按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行所有權(quán)登記。
北京市與上海市的相關(guān)規(guī)定大相徑庭，具有較強(qiáng)的區(qū)域性。因此，目前而言人防車位的權(quán)屬并不明確，尚無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。
解讀三：人防車位是否可以買賣？
因人防車位無法取得產(chǎn)權(quán)登記，這給人防車位的物權(quán)變動造成了一定的法律障礙。理論上當(dāng)事人可以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但無法產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，只能產(chǎn)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，人防車位還可以通過租賃等形式流轉(zhuǎn)，但各地對人防車位的租賃期限規(guī)定各不相同，例如《江蘇省人防工程維護(hù)管理工作意見》中規(guī)定人防車位禁止出售、長租，且租賃期限不得超過3年。根據(jù)查詢，陜西地區(qū)并無租賃期限限制，但此處應(yīng)當(dāng)注意《合同法》所規(guī)定的最長租賃期限不得超過20年。
解讀四：如果買了人防車位該怎么辦？
董超說，如果購買了人防車位，首先，業(yè)主應(yīng)當(dāng)知道國家對人防車位的財產(chǎn)權(quán)有一定的限制：不得向人民防空工程內(nèi)排入廢水、廢氣和傾倒廢棄物等；此外，業(yè)主負(fù)有維護(hù)、保養(yǎng)的義務(wù)。而且人防車位具有一定的征收屬性，該征收不僅限于戰(zhàn)時，因此業(yè)主在購買人防車位之前應(yīng)當(dāng)考慮清楚。
其次，開發(fā)商與業(yè)主簽訂人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議時，如果開發(fā)商明確告知該車位屬于人防工程，則該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。如果開發(fā)商在簽訂協(xié)議時未告知業(yè)主該車位屬于人防工程，則業(yè)主可以依據(jù)《合同法》第54條行使撤銷權(quán)，并且要求開發(fā)商返還購買車位款項及利息。
