大產權房是指從開發商手中購買的已經交納土地出讓金的房產，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經交納土地出讓金的已購公房和經濟適用房。由于大產權房允許上市交易，可以取得由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證，購房者可以通過交易，取得房屋的合法所有權，并依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。
小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，也叫做“鄉產權房”。小產權房產實際上沒有真正的產權，這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
大產權房和小產權房如何區分？
從房產證的角度，只要有縣（區）級房屋主管部門下發的房產證就是大產權，如果是鄉政府或村委會頒發，那就是小產權。不過，有的地方是房產證、土地證合一的，但事實上，區分關鍵在于不是有幾個證，而在于房產證是誰發的。
大產權房可以進行抵押貸款，最高為房屋評估價格的七成，至于小產權房，在一般的商業銀行都是無法抵押的，不過有一些鄉鎮信用社和小額貸款公司可能會認可小產權房的抵押。小產權房無法獲得商業銀行抵押認可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不能上市交易，只能在村集體之內轉讓。
