無產(chǎn)權(quán)房是指沒有房產(chǎn)證的房子或者不能辦理房產(chǎn)證的房子，這種房子法律是禁止公開交易的。我們平時所講的小產(chǎn)權(quán)房其實就是無產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房不具備兩證。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有土地上所建的房屋，一般情況下是開發(fā)商和村里面的集體經(jīng)濟組織或者和村民委員會，或者和基層的一些政府比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂一個合同或者協(xié)議，然后在上面進(jìn)行開發(fā)蓋出來的房子，把這個房子進(jìn)行銷售，這樣的房子我們一般叫小產(chǎn)權(quán)房。
對于小產(chǎn)權(quán)房我們可能要有一個準(zhǔn)確的界定，小產(chǎn)權(quán)房它實際上是一個無產(chǎn)權(quán)房。之所以說它是無產(chǎn)權(quán)的，因為我們知道我們平時買的商品房是有兩證的，一個是房屋所有權(quán)證，還有一個是土地使用權(quán)證。而對現(xiàn)在所說的小產(chǎn)權(quán)房，這兩個證都沒有，沒有進(jìn)行土地的登記也沒有進(jìn)行房屋的登記。所以實際上這樣的房屋是沒有任何產(chǎn)權(quán)的。所以準(zhǔn)確地說，要從有無產(chǎn)權(quán)上，而不是從產(chǎn)權(quán)大小上面界定，產(chǎn)權(quán)對房屋和土地而言沒有大小之分。
無產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎樣最有效？
房屋買賣合同內(nèi)容不違法，只要雙方簽字蓋章就具有法律效力。
房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1、合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。
（1）一般主體要求。《民法典》規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
（2）特殊主體要求。為維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。
2、房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。
3、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。
