1、(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12=年租金收入，而年租金收入/購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價/年租金收入=投資回收年限。
2、(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。
商鋪出租怎樣征稅？
1、營業(yè)稅：月租金收入不足20000元的，免征營業(yè)稅；月租金收入超過20000元的，按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”依5%的稅率，繳納營業(yè)稅(同時繳納城建稅、費附加、防洪費和地方附加)。
2、個人所得稅：按“財產(chǎn)租賃所得”每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%費用，其余額為應(yīng)納稅所得額，依10%的稅率計算繳納個人所得稅。
取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除以下費用：財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用;稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
3、房產(chǎn)稅：按租金收入12%征收房產(chǎn)稅；印花稅：按租賃金額千分之一繳納印花稅，稅額不足一元的按一元計算。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地使用證確認(rèn)的面積為計稅依據(jù)。尚未核發(fā)土地使用證或?qū)嶋H占用面積超過土地使用證確認(rèn)面積的，納稅人應(yīng)據(jù)實申報，地方稅務(wù)部門核實計稅。
如何買商鋪?
1、選擇人口集中的地區(qū)要選擇人流量大的街區(qū)，是周邊商業(yè)活動比較頻繁、商業(yè)設(shè)施成熟的商圈。人氣旺的地方有利于保證店鋪的日常正常運行，尤其是開設(shè)便利店、洗衣店等這種為居民日常生活服務(wù)的店鋪，不管是自己做生意還是用于出租，都是不錯的選擇。
2、注意該商鋪所在街道的特點和其客流的方向與分類商業(yè)主干道的沿街商鋪要優(yōu)于交通主干道的商鋪，街道會因為交通狀況、歷史文化、所處位置不同，而形成不同的特點。要選擇交通通暢，往來車輛人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開店。同樣一條街道的兩側(cè)，由于行人的走向習(xí)慣，客流量不一定相同，要細(xì)心觀察客流的方向和客流的年齡構(gòu)成等，在較多客流的一側(cè)選址。
3、盡量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門前要有適合停放車輛的位置交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一，盡量避免選擇設(shè)置了交通管制的地方，例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等。店鋪好有公交車站點，或者出租車停靠點。另外，店鋪門前或好有便于停車的地方，這樣會給顧客帶來方便。
