近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多次起伏。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大，房?jī)r(jià)走勢(shì)成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院兼職教授徐高近日的一番言論，再次引發(fā)了對(duì)于未來幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)的熱議。徐高教授的觀點(diǎn)認(rèn)為，未來幾年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格或會(huì)明顯上漲，其核心原因在于當(dāng)前我們正經(jīng)歷新中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成立以來最大規(guī)模的供給收縮。本文將深入探討這一觀點(diǎn)背后的邏輯，并分析未來房?jī)r(jià)上漲的可能性及其影響。
供給收縮：房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心變數(shù)
徐高教授指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷歷史上最大規(guī)模的供給收縮。供給收縮的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)增加，導(dǎo)致新房建設(shè)速度放緩，甚至停滯。近年來，隨著多項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策的收緊，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款審核更加嚴(yán)格，融資渠道大幅收緊，導(dǎo)致許多開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按計(jì)劃推進(jìn)新項(xiàng)目的建設(shè)。
這種供給收縮直接導(dǎo)致市場(chǎng)上新房供應(yīng)量減少，與此同時(shí)，保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的供應(yīng)也未能有效彌補(bǔ)這一缺口。在供給減少的背景下，市場(chǎng)上可售的住房數(shù)量減少，供需矛盾日益突出。
需求側(cè)：被抑制的購房需求
在需求側(cè)，徐高教授提出，當(dāng)前老百姓不是不買房，而是不敢買期房。這一觀點(diǎn)揭示了當(dāng)前購房者心理的變化。近年來，隨著一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題暴露，部分期房項(xiàng)目無法按時(shí)交付、甚至爛尾，這使得購房者對(duì)期房的信任度大幅下降。購房者擔(dān)心開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，寧愿選擇觀望，也不愿冒險(xiǎn)購買期房。
然而，這種被抑制的購房需求并非真正沒有需求。一旦市場(chǎng)信心恢復(fù)，購房者的需求將再次釋放，進(jìn)一步加劇供需矛盾。可以預(yù)見的是，在未來一段時(shí)間內(nèi)，隨著部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到緩解，購房者的信心逐步恢復(fù)，市場(chǎng)上的購房需求將再次上升。
政策調(diào)控：雙刃劍的效應(yīng)
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策是雙刃劍。一方面，政策的初衷是為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱以及金融風(fēng)險(xiǎn)積累；另一方面，過度的調(diào)控可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，引發(fā)供給收縮和需求抑制，從而在調(diào)控政策放松后引發(fā)房?jī)r(jià)迅速上漲。
近年來，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，如限購、限貸、限售、提高首付比例等，這些政策在短期內(nèi)確實(shí)有效地抑制了房?jī)r(jià)的過快上漲。然而，這些政策也在一定程度上導(dǎo)致了開發(fā)商資金鏈緊張，供給減少，同時(shí)也抑制了部分購房需求。
未來，隨著市場(chǎng)情況的變化，政策可能會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。如果逐步放松調(diào)控政策，市場(chǎng)上的購房需求將迅速釋放，而供給側(cè)的調(diào)整則需要更長(zhǎng)時(shí)間，這將導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲的壓力。
城市化進(jìn)程：長(zhǎng)期需求的支撐
我國(guó)的城市化進(jìn)程仍在持續(xù)推進(jìn)，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期的需求支撐。隨著城市化率的不斷提高，越來越多的人口涌入城市，對(duì)住房的需求依然旺盛。尤其是大中城市，因其優(yōu)越的就業(yè)機(jī)會(huì)、教育資源和醫(yī)療條件，吸引了大量人口流入，進(jìn)一步加劇了住房的需求壓力。
此外，二孩政策的放開以及三孩政策，也將帶來新的住房需求。隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，更多的家庭需要更大的居住空間，這也將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重要影響。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整和高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩。在這種背景下，相關(guān)部門可能會(huì)更加注重穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)造成不利影響。
同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，相關(guān)部門可能會(huì)加大對(duì)保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的投入，以滿足中低收入群體的住房需求，減輕市場(chǎng)上的供需壓力。
未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響與應(yīng)對(duì)
未來幾年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)明顯上漲，這將對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生多個(gè)方面的影響。
一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致購房成本增加，進(jìn)一步加劇居民的住房負(fù)擔(dān)。尤其是對(duì)于剛需購房者和年輕人而言，房?jī)r(jià)的上漲將使他們的購房難度加大，影響生活質(zhì)量和消費(fèi)能力。
另一方面，房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)帶來金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇。隨著房?jī)r(jià)上漲，購房者的貸款金額增加，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。如果房?jī)r(jià)上漲過快，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，一旦泡沫破裂，將對(duì)金融體系造成嚴(yán)重沖擊。
為應(yīng)對(duì)未來可能的房?jī)r(jià)上漲，相關(guān)部門和市場(chǎng)各方需要采取多方面的措施。
首先，相關(guān)部門應(yīng)繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房?jī)r(jià)大起大落。同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的投入，以滿足中低收入群體的住房需求，緩解市場(chǎng)上的供需壓力。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理，提升信用水平，增強(qiáng)購房者的信任感。同時(shí)，應(yīng)加大研發(fā)投入，提高產(chǎn)品質(zhì)量，滿足市場(chǎng)的多樣化需求。
最后，購房者應(yīng)理性看待房?jī)r(jià)走勢(shì)，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需求做出購房決策，避免盲目跟風(fēng)和投機(jī)行為。
總之，未來幾年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)明顯上漲。供給收縮、需求釋放、城市化進(jìn)程、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素共同作用，決定了未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)。相關(guān)部門、市場(chǎng)和購房者需要共同努力，采取科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
