近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次起伏。隨著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，房價走勢成為了社會各界關(guān)注的焦點。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院兼職教授徐高近日的一番言論，再次引發(fā)了對于未來幾年房價走勢的熱議。徐高教授的觀點認(rèn)為，未來幾年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格或會明顯上漲，其核心原因在于當(dāng)前我們正經(jīng)歷新中國房地產(chǎn)市場成立以來最大規(guī)模的供給收縮。本文將深入探討這一觀點背后的邏輯，并分析未來房價上漲的可能性及其影響。
供給收縮：房地產(chǎn)市場的核心變數(shù)
徐高教授指出，目前中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷歷史上最大規(guī)模的供給收縮。供給收縮的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險增加，導(dǎo)致新房建設(shè)速度放緩，甚至停滯。近年來，隨著多項房地產(chǎn)金融政策的收緊，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款審核更加嚴(yán)格，融資渠道大幅收緊，導(dǎo)致許多開發(fā)商資金鏈斷裂，無法按計劃推進(jìn)新項目的建設(shè)。
這種供給收縮直接導(dǎo)致市場上新房供應(yīng)量減少，與此同時，保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的供應(yīng)也未能有效彌補(bǔ)這一缺口。在供給減少的背景下，市場上可售的住房數(shù)量減少，供需矛盾日益突出。
需求側(cè)：被抑制的購房需求
在需求側(cè)，徐高教授提出，當(dāng)前老百姓不是不買房，而是不敢買期房。這一觀點揭示了當(dāng)前購房者心理的變化。近年來，隨著一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題暴露，部分期房項目無法按時交付、甚至爛尾，這使得購房者對期房的信任度大幅下降。購房者擔(dān)心開發(fā)商的信用風(fēng)險，寧愿選擇觀望，也不愿冒險購買期房。
然而，這種被抑制的購房需求并非真正沒有需求。一旦市場信心恢復(fù)，購房者的需求將再次釋放，進(jìn)一步加劇供需矛盾?？梢灶A(yù)見的是，在未來一段時間內(nèi)，隨著部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險得到緩解，購房者的信心逐步恢復(fù)，市場上的購房需求將再次上升。
政策調(diào)控：雙刃劍的效應(yīng)
對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是雙刃劍。一方面，政策的初衷是為了抑制房價過快上漲，防止房地產(chǎn)市場過熱以及金融風(fēng)險積累；另一方面，過度的調(diào)控可能導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化，引發(fā)供給收縮和需求抑制，從而在調(diào)控政策放松后引發(fā)房價迅速上漲。
近年來，相關(guān)部門出臺了一系列調(diào)控政策，如限購、限貸、限售、提高首付比例等，這些政策在短期內(nèi)確實有效地抑制了房價的過快上漲。然而，這些政策也在一定程度上導(dǎo)致了開發(fā)商資金鏈緊張，供給減少，同時也抑制了部分購房需求。
未來，隨著市場情況的變化，政策可能會進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。如果逐步放松調(diào)控政策，市場上的購房需求將迅速釋放，而供給側(cè)的調(diào)整則需要更長時間，這將導(dǎo)致短期內(nèi)房價大幅上漲的壓力。
城市化進(jìn)程：長期需求的支撐
我國的城市化進(jìn)程仍在持續(xù)推進(jìn)，這為房地產(chǎn)市場提供了長期的需求支撐。隨著城市化率的不斷提高，越來越多的人口涌入城市，對住房的需求依然旺盛。尤其是大中城市，因其優(yōu)越的就業(yè)機(jī)會、教育資源和醫(yī)療條件，吸引了大量人口流入，進(jìn)一步加劇了住房的需求壓力。
此外，二孩政策的放開以及三孩政策，也將帶來新的住房需求。隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，更多的家庭需要更大的居住空間，這也將推動房價的上漲。
經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的影響
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場有著重要影響。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整和高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟(jì)增速有所放緩。在這種背景下，相關(guān)部門可能會更加注重穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防止房價大起大落對經(jīng)濟(jì)造成不利影響。
同時，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，相關(guān)部門可能會加大對保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的投入，以滿足中低收入群體的住房需求，減輕市場上的供需壓力。
未來房價走勢的影響與應(yīng)對
未來幾年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格可能會明顯上漲，這將對經(jīng)濟(jì)和社會產(chǎn)生多個方面的影響。
一方面，房價上漲會導(dǎo)致購房成本增加，進(jìn)一步加劇居民的住房負(fù)擔(dān)。尤其是對于剛需購房者和年輕人而言，房價的上漲將使他們的購房難度加大，影響生活質(zhì)量和消費能力。
另一方面，房價上漲可能會帶來金融風(fēng)險的加劇。隨著房價上漲，購房者的貸款金額增加，銀行的貸款風(fēng)險上升。如果房價上漲過快，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫，一旦泡沫破裂，將對金融體系造成嚴(yán)重沖擊。
為應(yīng)對未來可能的房價上漲，相關(guān)部門和市場各方需要采取多方面的措施。
首先，相關(guān)部門應(yīng)繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房價大起大落。同時，應(yīng)加大對保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的投入，以滿足中低收入群體的住房需求，緩解市場上的供需壓力。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險管理，提升信用水平，增強(qiáng)購房者的信任感。同時，應(yīng)加大研發(fā)投入，提高產(chǎn)品質(zhì)量，滿足市場的多樣化需求。
最后，購房者應(yīng)理性看待房價走勢，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力和實際需求做出購房決策，避免盲目跟風(fēng)和投機(jī)行為。
總之，未來幾年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格可能會明顯上漲。供給收縮、需求釋放、城市化進(jìn)程、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素共同作用，決定了未來房價的走勢。相關(guān)部門、市場和購房者需要共同努力，采取科學(xué)合理的應(yīng)對措施，保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。只有這樣，才能實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
