在當前的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場背景下,中銀國際證券首席經(jīng)濟學家、北京大學國家發(fā)展研究院兼職教授徐高提出了一些重要觀點,值得我們深入探討和分析。本文將分為幾部分展開:一是我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來預期,二是供需矛盾與房價走勢的分析,三是居民購房需求的現(xiàn)狀與未來趨勢,四是針對購房者的建議。
一、我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來預期
近年來,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列的政策調(diào)控和市場波動。尤其是2020年以來,受新冠疫情影響,經(jīng)濟下行壓力增大,房地產(chǎn)市場也不可避免地受到波及。為穩(wěn)定市場,政府出臺了一系列政策,包括降低貸款利率、放寬限購限貸等措施。然而,市場情緒依然謹慎,特別是對于期房的購買,消費者表現(xiàn)出較大的擔憂。
徐高認為,當前我們面臨的是自90年代以來最嚴重的地產(chǎn)市場供給收縮。主要原因包括兩方面:一是房地產(chǎn)開發(fā)商融資困難,資金鏈緊張;二是市場需求疲軟,銷售回款不理想,進一步導致開發(fā)商拿地和開工意愿降低。這一系列因素的疊加,使得未來一段時間內(nèi),市場上的新房供給將顯著減少。
二、供需矛盾與房價走勢的分析
在市場供給顯著收縮的情況下,未來一旦市場回穩(wěn)、需求恢復,供需矛盾將很快顯現(xiàn)。供需矛盾的加劇,勢必導致房價的上漲。尤其是在一二線大城市,這些城市經(jīng)濟基礎較好,人口凈流入量大,住房需求長期存在且相對穩(wěn)定。
根據(jù)以往的市場規(guī)律,當供給端明顯不足,而需求端逐步恢復時,房價上漲是大概率事件。一方面,開發(fā)商由于前期資金壓力大,后期新項目開工節(jié)奏放緩,市場上的可售房源逐漸減少;另一方面,居民在經(jīng)濟預期改善、收入增加的情況下,購房需求會逐步釋放。這種供需關系的不平衡,會使房價有較大的上漲壓力。
三、居民購房需求的現(xiàn)狀與未來趨勢
徐高指出,目前居民不是不買房,而是不敢買期房。主要原因在于擔心房價下跌和爛尾樓的風險。這種擔憂在當前市場環(huán)境下尤為突出,影響了消費者的購房信心。事實上,購房的需求只是暫時被抑制,并非真正沒有需求。
從實際情況來看,隨著經(jīng)濟逐步復蘇和政策面的進一步放寬,市場信心有望逐步恢復。特別是一些剛需和改善性需求的購房者,在看到市場回暖的跡象后,很可能選擇入市。此外,隨著開發(fā)商的資金狀況改善,期房的風險也會相應降低,這也是促進購房需求釋放的重要因素。
四、針對購房者的建議
針對當前的市場形勢,徐高建議,如果居民有剛需,或者改善性需求,今年就可以考慮開始出手了。這一建議的依據(jù)主要有以下幾點:
1、供給端的收縮:如前文所述,未來一段時間內(nèi),新房供給將顯著減少。一旦需求恢復,房價有較大上漲壓力。對于購房者而言,提前入市可以規(guī)避未來的房價上漲風險。
2、政策環(huán)境的友好:目前宏觀政策環(huán)境相對寬松,貸款利率較低,購房成本相對較低。同時,部分城市的限購限貸政策有所放松,為購房者提供了較好的入市機會。
3、市場信心的恢復:隨著經(jīng)濟逐步復蘇,居民收入水平提高,市場信心有望逐步恢復。這將進一步促進購房需求的釋放,推動市場回暖。在市場回暖初期入市,可以享受市場復蘇帶來的紅利。
4、改善居住條件:對于有改善性需求的購房者,目前是一個較好的入市時機。無論是居住環(huán)境的改善,還是子女教育等方面的考慮,都可以在當前市場環(huán)境下實現(xiàn)較好的購房決策。
綜上所述,在當前市場環(huán)境下,徐高的觀點和建議具有較高的參考價值。面對未來可能的供需矛盾和房價上漲壓力,購房者應理性判斷自身需求和市場形勢,及時作出購房決策。同時,政府和開發(fā)商也應積極應對市場變化,采取有效措施穩(wěn)定市場預期,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。只有這樣,才能實現(xiàn)居民安居樂業(yè),促進經(jīng)濟社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。