近年來，許多城市的商場出現了出售商鋪的現象，這一趨勢在商業地產市場中引發了廣泛關注。對于普通消費者或投資者來說，商場的商鋪似乎是一個具有吸引力的投資選擇，但與此同時，“商鋪不能買”的聲音也屢見不鮮。
一、為什么現在很多商場都賣商鋪？
1. 開發商資金回籠的需要
商業地產開發通常涉及巨大的資金投入，包括土地購置、建筑施工、招商運營等環節。開發商在項目建成后，往往面臨較大的資金壓力，尤其是近年來房地產市場調控趨嚴，融資渠道收緊，銀行貸款和信托資金獲取難度增加。出售商鋪成為開發商快速回籠資金的重要手段。通過將商鋪產權出售給個體投資者，開發商不僅能迅速獲得現金流，還能減輕后續運營管理的負擔。
2. 商業地產市場競爭加劇
隨著城市化進程加快，商業綜合體數量激增，尤其在一二線城市，商場密度不斷提高，競爭日趨激烈。為了吸引商家入駐，開發商需要投入大量資源用于品牌推廣、租金補貼和運營維護。然而，部分中小型開發商或資金實力不足的企業難以承受長期的運營成本，出售商鋪成為一種“甩包袱”的方式，將風險和責任轉移給購買者。
3. 分散風險的商業模式
傳統的商場運營模式是由開發商統一持有并租賃給商家，但這種模式對開發商的招商能力和市場判斷力要求極高。如果商場定位失誤或招商不力，可能導致空置率高企，租金收入無法覆蓋成本。出售商鋪可以將風險分散到眾多投資者手中，開發商只需完成初期建設和銷售，后續的經營壓力由商鋪業主承擔。
4. 市場需求與投資熱潮
過去十余年，房地產市場的繁榮催生了大量投資需求。住宅限購政策下，許多投資者將目光轉向商業地產，商鋪因其“高回報”預期成為熱門選擇。開發商順應市場需求，將商鋪分割出售，既滿足了投資者的購買欲望，也推動了銷售業績。例如，一些商場宣傳“年回報率8%-10%”或“永久產權”，吸引了大量中小投資者。
5. 政策與土地性質的影響
商業用地通常批租年限為40年，開發商在獲取土地后需在規定時間內完成開發并產生效益。出售商鋪可以加快項目資金周轉，符合土地使用效率的要求。此外，部分地方政府為刺激經濟，支持商業地產去庫存，間接鼓勵了商鋪銷售的模式。
二、商鋪為什么不能買？
盡管商場出售商鋪的現象普遍，但“商鋪不能買”的觀點在投資者中也頗具影響力。這一說法并非絕對，而是基于商鋪投資的高風險性和不確定性。
1. 高風險與低流動性
• 市場波動風險：商鋪的價值與所在商場的經營狀況密切相關。如果商場人流量下降、品牌撤離或周邊競爭加劇，商鋪可能面臨空置或租金下滑的風險。
• 流動性差：與住宅相比，商鋪的交易市場較小，二手商鋪轉手難度大。即使降價出售，也可能無人問津，導致資金被長期鎖定。
2. 回報率的不確定性
許多開發商在銷售商鋪時承諾高回報率（如8%-12%），并簽訂“包租協議”（如前5年由開發商統一運營并支付固定租金）。然而，這種承諾往往難以兌現：
• 包租陷阱：包租期滿后，開發商可能退出管理，業主需自行招商，實際租金收入可能遠低于預期。
• 市場變化：電商崛起和消費習慣改變（如線上購物增加）削弱了實體商鋪的需求，租金增長空間受限。
3. 產權與法律風險
• 產權分割問題：我國《物權法》規定，建筑物區分所有權需符合規劃用途。但部分商場將整體商業物業分割出售，可能違反規劃，導致產權證辦理困難，甚至被認定為“小產權商鋪”，無法合法交易。
• 租賃糾紛：購買商鋪后，若租戶拖欠租金或違約，業主需自行處理法律糾紛，維權成本高。
4. 運營管理難度
• 統一運營受限：商場出售商鋪后，產權分散到多個業主手中，統一招商和品牌管理變得困難。各業主可能各自為政，導致商場整體定位混亂，影響人氣和收益。
• 維護成本高：商鋪業主需承擔物業管理費、維修費等額外開支，若商場運營不善，這些成本可能成為長期負擔。
5. 政策與經濟環境的不確定性
• 政策調控：近年來，我國對房地產市場的監管力度加大，商鋪交易可能受到稅收、貸款限制等政策影響。
• 經濟下行：受經濟增速放緩影響，實體商業受到沖擊，商鋪空置率上升，投資回報周期拉長。
三、商鋪投資的實際情況分析
1. 成功案例與失敗教訓
一些位于核心商圈的商鋪（如北京王府井、上海南京路）因地段優越、人流量穩定，確實實現了較高的投資回報。然而，這類優質商鋪往往掌握在大型開發商手中，普通投資者難以入手。相反，許多三四線城市或郊區商場的商鋪，因缺乏客流支撐，購買后淪為“負資產”，甚至無人接盤。
2. 數據與趨勢
根據中國商業地產協會的數據，2023年全國購物中心平均空置率約為10%-15%，部分三四線城市甚至超過20%。與此同時，商鋪租金收益率逐年下降，一線城市核心區域約為3%-5%，非核心區域僅1%-3%，遠低于開發商宣傳的高回報預期。
3. 電商與新零售的沖擊
隨著電商平臺（如淘寶、京東）和新零售模式（如無人便利店）的興起，傳統實體商鋪的需求減少。消費者更傾向于線上購物或體驗式消費（如餐飲、娛樂），對單一零售商鋪的依賴下降，進一步削弱了商鋪投資的吸引力。
四、商鋪是否完全不能買？
盡管商鋪投資存在諸多風險，但并非絕對“不能買”。在特定條件下，商鋪仍可能成為優質資產。
1. 選擇條件
• 地段為王：優先選擇位于城市核心商圈、交通樞紐或成熟社區的商鋪，確保人流量和消費潛力。
• 品牌開發商：選擇信譽良好的開發商（如萬達、華潤），其商場的運營能力和招商實力更有保障。
• 整體持有優先：盡量避免購買分散產權的商鋪，選擇開發商統一持有并租賃的商業項目。
2. 注意事項
• 核查產權：確認商鋪有獨立產權證，避免“小產權”或“售后返租”陷阱。
• 評估回報：不輕信開發商的高收益承諾，結合周邊租金水平和空置率進行理性判斷。
• 分散投資：避免將全部資金投入單一商鋪，降低風險集中度。
3. 替代選擇
對于普通投資者，與其購買商鋪，不如考慮投資商業地產基金（REITs）或租賃型物業，這類產品流動性更強，風險更可控。
在當前的經濟和政策環境下，商鋪投資需謹慎對待。對于有經驗的投資者，若能選擇優質地段和可靠開發商，商鋪仍具一定價值；但對于普通消費者或中小投資者，商鋪并非理想選擇。與其冒險購買商鋪，不如將資金投入更穩健的領域，或等待市場時機成熟。理性分析、審慎決策，才能避免掉入商鋪投資的“美麗陷阱”。
