隨著農(nóng)村土地制度改革的深入推進(jìn)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，土地確權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)證成為與土地和房產(chǎn)交易密切相關(guān)的兩類重要證書。然而，由于兩者的功能、適用范圍和法律依據(jù)存在差異，許多人對它們的區(qū)別以及具體用途存在疑惑。特別是在農(nóng)村地區(qū)，土地確權(quán)證在土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民權(quán)益保護(hù)中發(fā)揮了重要作用。
一、土地確權(quán)證與不動(dòng)產(chǎn)證的定義與區(qū)別
1. 土地確權(quán)證的定義
土地確權(quán)證，全稱為“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證”，是根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)頒發(fā)的證書，用于確認(rèn)農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營權(quán)歸屬。它主要針對農(nóng)村集體所有的農(nóng)業(yè)用地（如耕地、林地、草地等），明確農(nóng)戶對土地的承包權(quán)和管理權(quán)。土地確權(quán)證的頒發(fā)是農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作的核心成果，旨在明晰土地權(quán)屬、穩(wěn)定承包關(guān)系。
2. 不動(dòng)產(chǎn)證的定義
不動(dòng)產(chǎn)證，全稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書”，是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒發(fā)的統(tǒng)一登記證書，用于證明不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)證涵蓋范圍廣泛，包括國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、集體土地使用權(quán)等多種權(quán)屬類型。自2015年起，我國開始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，逐步將原有的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證等整合為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)證。
3. 兩者的主要區(qū)別
1）適用范圍
• 土地確權(quán)證：主要適用于農(nóng)村集體所有的土地，特別是農(nóng)戶承包的耕地、林地等農(nóng)業(yè)用地。它僅針對土地承包經(jīng)營權(quán)，不涉及房屋等其他不動(dòng)產(chǎn)。
• 不動(dòng)產(chǎn)證：適用范圍更廣，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)類型，包括城市國有土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地使用權(quán)、房屋、林木等。無論是城市住宅、商業(yè)用地還是農(nóng)村宅基地，均可納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。
2）法律依據(jù)
• 土地確權(quán)證：依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》《土地管理法》等法律法規(guī)，重點(diǎn)保障農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定。
• 不動(dòng)產(chǎn)證：依據(jù)《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，旨在統(tǒng)一規(guī)范全國范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
3）登記內(nèi)容
• 土地確權(quán)證：主要登記農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)信息，包括承包戶姓名、土地位置、四至邊界、面積、承包期限等，強(qiáng)調(diào)土地的經(jīng)營使用權(quán)。
• 不動(dòng)產(chǎn)證：登記內(nèi)容更全面，包括不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等信息，涵蓋土地、房屋等多種權(quán)屬類型，并注明權(quán)利人、權(quán)屬來源、限制情況等。
4）頒發(fā)機(jī)構(gòu)
• 土地確權(quán)證：由縣級以上人民政府的農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門或土地管理部門頒發(fā)，通常在農(nóng)村土地確權(quán)登記工作完成后發(fā)放。
• 不動(dòng)產(chǎn)證：由自然資源部下屬的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)，全國范圍內(nèi)統(tǒng)一管理，確保登記信息的規(guī)范性和權(quán)威性。
5）證書整合趨勢
• 土地確權(quán)證：在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，部分地區(qū)的土地確權(quán)證逐步被納入不動(dòng)產(chǎn)登記體系，轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)證的一部分，但農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證仍獨(dú)立存在，以保障承包關(guān)系的特殊性。
• 不動(dòng)產(chǎn)證：作為統(tǒng)一登記的最終載體，逐步取代了原有的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證等，土地確權(quán)證的部分功能也被整合進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證。
二、土地確權(quán)證的用途
1. 明晰土地權(quán)屬，穩(wěn)定承包關(guān)系
土地確權(quán)證通過明確土地的四至邊界、面積和承包戶信息，解決了農(nóng)村土地權(quán)屬不清、邊界模糊等問題。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的統(tǒng)計(jì)，截至2020年11月，我國已為2億農(nóng)戶頒發(fā)了1.5億畝承包地的確權(quán)證書，基本完成了全國范圍內(nèi)的確權(quán)工作。 確權(quán)證的頒發(fā)穩(wěn)定了農(nóng)村土地承包關(guān)系，保障了農(nóng)戶對土地的長期使用權(quán)，增強(qiáng)了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)安全感。
2. 促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)
土地確權(quán)證為土地流轉(zhuǎn)提供了法律保障，使農(nóng)戶能夠依法將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃或入股。研究表明，土地確權(quán)可提高農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)概率至少25%，顯著促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營。 通過確權(quán)，農(nóng)戶可以放心地將土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)合作社或企業(yè)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。例如，在山東、河南等糧食主產(chǎn)區(qū)，土地確權(quán)后流轉(zhuǎn)面積大幅增加，形成了大量家庭農(nóng)場和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地。
3. 保障農(nóng)民權(quán)益，防范土地糾紛
土地確權(quán)證作為法律憑證，能夠有效減少因土地邊界、承包權(quán)歸屬引發(fā)的糾紛。在農(nóng)村土地征收、流轉(zhuǎn)或繼承過程中，確權(quán)證是證明權(quán)屬的重要依據(jù)，保護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益。例如，在征地補(bǔ)償中，持有確權(quán)證的農(nóng)戶能夠根據(jù)證書信息獲得公平補(bǔ)償，避免因權(quán)屬不清導(dǎo)致的損失。
4. 支持金融創(chuàng)新，盤活土地資產(chǎn)
土地確權(quán)證賦予了農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)作為抵押融資的權(quán)利，為農(nóng)村金融創(chuàng)新提供了基礎(chǔ)。農(nóng)民可以憑確權(quán)證向銀行申請貸款，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或創(chuàng)業(yè)。例如，部分地區(qū)推出了“土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款”試點(diǎn)，農(nóng)戶可利用確權(quán)證獲得低息貸款，緩解資金短缺問題。此外，確權(quán)證還為土地入股、合作社經(jīng)營等新型模式提供了法律支持，盤活了農(nóng)村土地資產(chǎn)。
5. 推動(dòng)鄉(xiāng)村振興，優(yōu)化資源配置
土地確權(quán)證通過明晰產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置，為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。確權(quán)后，土地流轉(zhuǎn)市場更加規(guī)范，吸引了更多社會(huì)資本投入農(nóng)村，帶動(dòng)了鄉(xiāng)村旅游、特色農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，確權(quán)證為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提供了清晰的資產(chǎn)清單，便于集體資產(chǎn)管理和收益分配，提升了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的整體活力。
三、土地確權(quán)證面臨的挑戰(zhàn)與對策
1. 面臨的挑戰(zhàn)
• 登記信息準(zhǔn)確性不足：部分地區(qū)在確權(quán)過程中存在測量不精準(zhǔn)、權(quán)屬爭議未完全解決的問題，導(dǎo)致證書信息與實(shí)際不符。
• 農(nóng)民認(rèn)知度有限：部分農(nóng)民對確權(quán)證的用途和法律效力了解不足，影響了證書的實(shí)際應(yīng)用。
• 配套政策不完善：土地流轉(zhuǎn)市場、抵押融資等配套制度在部分地區(qū)尚未健全，限制了確權(quán)證的效用。
• 城鄉(xiāng)差異：農(nóng)村土地確權(quán)工作進(jìn)展較快，但與城市不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接仍需完善，存在制度整合的過渡期問題。
2. 對策建議
• 提升登記質(zhì)量：采用高精度測量技術(shù)和信息化手段，確保確權(quán)信息的準(zhǔn)確性和權(quán)威性；建立動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，及時(shí)糾正錯(cuò)誤信息。
• 加強(qiáng)宣傳教育：通過村級培訓(xùn)、政策宣講等方式，提高農(nóng)民對確權(quán)證用途的認(rèn)知，鼓勵(lì)其積極參與土地流轉(zhuǎn)和金融創(chuàng)新。
• 完善配套政策：加快建立全國統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范交易流程；擴(kuò)大土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，降低融資門檻。
• 推進(jìn)制度整合：加速農(nóng)村土地確權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接，推動(dòng)確權(quán)證逐步融入不動(dòng)產(chǎn)登記體系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的登記管理。
四、土地確權(quán)證與不動(dòng)產(chǎn)證的未來發(fā)展趨勢
隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面實(shí)施，土地確權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)證的融合趨勢日益明顯。未來，土地確權(quán)證可能作為不動(dòng)產(chǎn)證的子類別繼續(xù)存在，專門用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記，而不動(dòng)產(chǎn)證則作為統(tǒng)一的權(quán)屬證明，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)類型。以下是兩種證書未來發(fā)展的幾個(gè)趨勢：
1. 信息化管理：依托全國不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺，實(shí)現(xiàn)土地確權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，提升查詢和交易效率。
2. 權(quán)屬多元化：不動(dòng)產(chǎn)證將進(jìn)一步細(xì)化權(quán)屬類型，明確承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等農(nóng)村特有權(quán)屬的法律地位。
3. 政策的協(xié)同：國家將通過修訂《土地管理法》《物權(quán)法》等法律，完善土地確權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接機(jī)制，消除制度壁壘。
4. 國際化接軌：借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記體系，提升土地和房產(chǎn)交易的透明度和安全性。
通過技術(shù)創(chuàng)新、政策完善和宣傳教育，土地確權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)證將在保障農(nóng)民權(quán)益、推動(dòng)鄉(xiāng)村振興和優(yōu)化資源配置中發(fā)揮更大作用，為我國的現(xiàn)代化進(jìn)程提供堅(jiān)實(shí)支撐。
