在商業租賃市場中，租戶為店面進行裝修是常見現象。無論是開設餐飲店、零售店還是辦公室，租戶往往需要投入資金和精力對租賃的店面進行裝修，以滿足經營需求。然而，當租賃合同到期或提前終止時，租戶常常面臨一個問題：自己裝修的物品能否拆走？例如，隔斷、吊頂、地板、燈具等裝修部分是否可以帶走？這不僅涉及經濟利益，還與租賃合同、法律法規及雙方協商密切相關。
一、法律依據與基本原則
1. 相關法律法規
租店面裝修物品能否拆走主要受以下法律法規約束：
《中華人民共和國民法典》（2021年實施）：
• 第705條：租賃合同中，承租人（租戶）經出租人（房東）同意，可以對租賃物進行改善或增設他物。
• 第708條：承租人未經同意增設的他物，出租人可要求恢復原狀或賠償損失。
• 第710條：承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。
• 第715條：承租人對租賃物進行改善或增設他物，出租人可要求承租人在租賃期限屆滿時恢復原狀，但雙方另有約定的除外。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020年修訂）：
• 第十條：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或解除合同時，除另有約定外，裝飾裝修的殘值歸出租人所有；未經同意的裝飾裝修，出租人可要求恢復原狀或賠償損失。
地方性規定：部分省市（如北京、上海）的地方性租賃管理條例可能對裝修物品的處置有補充規定。
2. 基本原則
根據上述法律，租店面裝修物品能否拆走遵循以下原則：
• 合同優先原則：租賃合同中關于裝修處置的約定具有優先法律效力，租戶和房東應按合同執行。
• 同意與否決定權屬：經房東同意的裝修，殘值歸屬由合同約定；未經同意的裝修，房東有權要求恢復原狀。
• 不動產與動產區分：固定于店面的裝修（如墻體、地板）通常視為不動產，難以拆除；可移動的裝修（如貨架、燈具）視為動產，拆除可能性較高。
二、裝修物品的分類與拆除可能性
1. 固定裝修（附著于不動產）
• 定義：指與店面結構緊密結合、拆除后可能破壞店面原狀的裝修，如砌墻、吊頂、固定地板、嵌入式管道等。
• 能否拆走：
① 合同無約定：根據《民法典》第710條和第715條，固定裝修通常視為租賃物的增設部分，租賃到期后歸房東所有，租戶無權拆除。
② 合同有約定：若合同明確約定固定裝修可拆除（如恢復原狀后帶走），租戶可拆除，但需確保不破壞店面結構。
• 實踐案例：某餐飲店租戶安裝了固定隔墻，合同未約定拆除權，租賃到期后房東要求保留隔墻，租戶無權拆走。
2. 可移動裝修（動產）
• 定義：指未與店面結構固定連接、拆除不影響店面原狀的物品，如活動貨架、獨立燈具、可拆卸裝飾板、空調外機等。
• 能否拆走：
① 合同無約定：可移動裝修通常視為租戶的個人財產，租戶有權拆除并帶走。
② 合同有約定：若合同約定可移動裝修歸房東所有，租戶需遵守約定，否則可自由拆除。
• 實踐案例：某零售店租戶安裝了獨立貨架和吊燈，租賃到期時，合同未限制拆除，租戶成功帶走這些物品。
3. 混合型裝修
• 定義：介于固定與可移動之間的裝修，如定制櫥柜、嵌入式燈帶、地板上鋪設的地毯等，拆除可能對店面造成輕微影響。
• 能否拆走：
① 合同約定優先：合同明確約定的，按約定執行。
② 無約定情況：需雙方協商，若拆除不嚴重影響店面原狀，租戶通?？刹鸪?；若拆除導致店面損壞，房東可要求恢復原狀或賠償。
• 實踐案例：某咖啡店租戶安裝了定制吧臺，合同約定租賃到期后可拆除，但需修補拆除痕跡。租戶拆走吧臺并修復地面，符合合同要求。
三、影響裝修物品拆除的因素
1. 租賃合同的約定
租賃合同是決定裝修物品能否拆走的核心依據。常見約定包括：
• 裝修歸屬：明確裝修物品在租賃到期后的歸屬，如“所有裝修歸房東”或“租戶可拆除自費裝修”。
• 恢復原狀：要求租戶在租賃結束時將店面恢復至租賃前的狀態。
• 補償條款：約定房東對租戶裝修的殘值進行補償，換取保留權。
——建議：租戶在簽訂合同時，應明確裝修物品的處置條款，避免后期爭議。
2. 裝修是否經房東同意？
• 經同意的裝修：根據《民法典》第705條，租戶經房東同意的裝修，其處置權屬按合同約定。若無約定，殘值通常歸房東。
• 未經同意的裝修：根據第708條，房東可要求恢復原狀，租戶無權拆除，且可能需賠償損失。
——建議：租戶在裝修前應取得房東書面同意，并記錄在合同中。
3. 拆除對店面的影響
• 不影響原狀：如拆除貨架、燈具等不破壞店面結構，租戶通?？蓭ё?。
• 影響原狀：如拆除固定地板、隔墻導致墻體或地面損壞，房東可要求恢復原狀或拒絕拆除。
——建議：拆除前評估對店面的影響，必要時與房東協商修復方案。
4. 租賃期限與裝修投入
• 短期租賃：租期短（如1-2年），租戶傾向于選擇可移動裝修，便于拆走。
• 長期租賃：租期長（如5年以上），租戶可能投入固定裝修，拆除意愿較低，傾向于協商殘值補償。
——建議：根據租期長短選擇合適的裝修方式，短期租賃優先使用可移動裝修。
四、市場實踐與案例分析
1. 市場實踐
在商業租賃市場中，裝修物品的處置因城市和行業而異：
• 一線城市（如北京、上海）：商業地產競爭激烈，房東通常要求恢復原狀或保留固定裝修，以保持店面價值。租戶需仔細審查合同條款。
• 二三線城市：房東對裝修處置要求較寬松，可移動裝修通常允許拆走，固定裝修需協商。
• 餐飲與零售行業：餐飲店裝修（如廚房設備）投入大，租戶傾向于拆走可移動設備；零售店的貨架、展示柜多為動產，易于拆除。
2. 案例分析
• 案例1：小王在北京租賃一商鋪開餐飲店，自費安裝了固定隔墻和嵌入式排煙管道。合同約定租賃到期后固定裝修歸房東所有。小王租賃到期后無法拆走隔墻和管道，但協商獲得部分裝修殘值補償。
• 案例2：小李在成都租賃一零售店，安裝了活動貨架和獨立燈具。合同未限制拆除權，租賃到期后小李順利帶走貨架和燈具，未引發爭議。
• 案例3：小張在上海租賃一辦公室，安裝了定制玻璃隔斷。合同要求恢復原狀，小張拆除隔斷并修復墻面，避免了賠償糾紛。
五、租戶的應對策略
1. 簽訂明確的租賃合同
• 在合同中明確裝修物品的歸屬、拆除權和恢復原狀的責任。
• 約定固定裝修的殘值補償機制，如“租賃到期后，房東按市場價值補償50%裝修費用”。
• 注明裝修需經房東同意，避免未經同意裝修導致的糾紛。
2. 優先選擇可移動裝修
• 使用活動貨架、可拆卸燈具、模塊化裝飾等，降低拆除難度和成本。
• 避免投入過多固定裝修，尤其是短期租賃。
3. 與房東協商
• 裝修前與房東溝通，取得書面同意，明確拆除或保留的條件。
• 租賃到期時，協商裝修殘值補償或拆除方案，減少爭議。
4. 保留裝修證據
• 保存裝修發票、施工合同和照片，證明裝修由租戶自費，便于主張拆除權或補償。
• 記錄拆除過程，避免房東以“破壞原狀”為由要求賠償。
5. 尋求法律支持
• 若房東無理拒絕拆除或要求高額賠償，可咨詢律師或向法院提起訴訟，依據《民法典》維護權益。
• 向當地市場監督管理部門或消費者協會投訴，尋求調解。
租戶應在簽訂合同時明確裝修處置條款，優先選擇可移動裝修，保留裝修證據，并在租賃到期時與房東協商拆除或補償方案。通過科學規劃和依法維權，租戶可以最大程度保護自身權益，避免裝修糾紛。
