首先我們需要明確法拍房是能買(mǎi)的。但有四大風(fēng)險(xiǎn):原產(chǎn)權(quán)人身份風(fēng)險(xiǎn)、不能落戶的風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)法馬上入住的風(fēng)險(xiǎn)和補(bǔ)繳費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。
買(mǎi)法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
一、原房主的身份風(fēng)險(xiǎn)
法拍房基本是由于債務(wù)人無(wú)法償債而被拍賣(mài)房產(chǎn),如果原房主人品可靠,只是暫時(shí)資金周轉(zhuǎn)不靈,那還比較省心。如果原房主因債務(wù)問(wèn)題跑路,那么你拍下他的房屋,入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討,碰到不講理的人很麻煩。一般情況下,法院不會(huì)很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強(qiáng)制拍賣(mài)的具體原因,所以這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
二、不能落戶的風(fēng)險(xiǎn)
很多時(shí)候,法拍房是有原戶主落戶的。法院通過(guò)拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)、執(zhí)行裁定書(shū)等法律程序,將房屋合法地過(guò)戶給了買(mǎi)房人,買(mǎi)房人就拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)。但如果原房主不愿遷出戶口,法院并沒(méi)有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利。這也就意味著,你很可能會(huì)面臨無(wú)法落戶的問(wèn)題。
三、無(wú)法馬上入住的風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)踐有原房主故意把租賃合同簽的很長(zhǎng),甚至10年、20年,如果買(mǎi)了這種附帶租賃合同的法拍房,因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)不破租賃,因此如果購(gòu)房者買(mǎi)下是無(wú)法搬進(jìn)去住的。
甚至有些一開(kāi)始說(shuō)沒(méi)有租賃的法拍房,等拍賣(mài)后,突然又冒出來(lái)租賃合同或者有人在里面居住不肯騰房。一般情況下,執(zhí)行法院不會(huì)強(qiáng)制騰空,購(gòu)房者還需要另立民事案件進(jìn)行處理,那就很麻煩了。
四、補(bǔ)繳費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)
法拍房也是需要交納稅費(fèi)的,一般法院會(huì)出具相關(guān)文件材料,可以辦理免交增值稅。如果法院無(wú)法出具材料,購(gòu)房者可能需要承擔(dān)較高的稅費(fèi),導(dǎo)致最后成交價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)。
綜上所述,法拍房是可以購(gòu)買(mǎi)的,但是有風(fēng)險(xiǎn),為了更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房者要提前了解這些內(nèi)容:
1、實(shí)地查看
購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房屋,購(gòu)房者一定要提前到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察,了解拍買(mǎi)房是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電氣費(fèi)等情況。如果房屋破壞狀況較嚴(yán)重,未來(lái)可能需要大量維修費(fèi)用。而且部分法拍房可能因?yàn)榉N種原因無(wú)法實(shí)地查看,存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
2、查清房屋是否抵押
法拍房可能因?yàn)榉恐鱾鶆?wù)問(wèn)題被多次抵押,而法拍房后續(xù)的所有費(fèi)用均有購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)。如果有抵押一定要了解清楚是否可以辦理解押,否則可能面臨債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。
3、交保證金
法院拍賣(mài)前通常會(huì)要求競(jìng)拍者預(yù)交一定的保證金,保證金的多少由法院或拍賣(mài)執(zhí)行方確定,但是通常不低于評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的百分之五。如果競(jìng)拍失敗,可以申請(qǐng)退還保證金。