深圳小產(chǎn)權(quán)房主要有哪些？
1、村委集資建房
村委自己的地，村委集資建房（村委統(tǒng)建樓），名義上是村里集資建房給村民住，實(shí)際上建好以后大部分對外出售，每套房子村委給發(fā)一個(gè)證，每一次買賣要到村委過戶，村委會(huì)收一定比例的過戶費(fèi)。特點(diǎn)：總層數(shù)都比較高。
2、村委和企業(yè)合資建房
村委出地，公司出錢，合作開發(fā)，名義上也是解決村民住房問題，實(shí)際上建好以后多數(shù)對外出售，一起賺錢，和第一種一樣，村委發(fā)證，村委可以過戶（對于有些年限的房子大多村委不管）或律師見證。
3、村民自建房
村集體用地，一般由本地村民申請“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“建設(shè)項(xiàng)目選址意見書”，俗稱“兩證一書”， 交易時(shí)做律師見證。特點(diǎn)：房齡較大。
4、企業(yè)建房
土地性質(zhì)為商業(yè)或工業(yè)用地，公司出資建房，建好以后對外出售，公司發(fā)證（簽合同或協(xié)議），買賣到公司過戶，公司收一定比例的費(fèi)用。
以上四種是我們比較常見的小產(chǎn)權(quán)，在深圳比較普遍，數(shù)量大約是80萬套。
上面四種小產(chǎn)權(quán)前面三種比較靠譜，因?yàn)橛写逦硶?，村委也不?huì)倒閉，一房多賣和房產(chǎn)增值后糾紛比較少。第四種就要謹(jǐn)慎購買，很多公司在開發(fā)的時(shí)候都是另外注冊公司開發(fā)的，或者是個(gè)人開發(fā)的，隨時(shí)可以消失。
購買小產(chǎn)權(quán)房究竟有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
1、不能貸款 不能過戶
由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。其實(shí)因?yàn)橥恋氐脑颍磺泻凸俜接嘘P(guān)的金融功能幾乎為零，也就是如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。
2、易出問題 維權(quán)難
如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
就算項(xiàng)目順利建成交工，購房者也有可能面臨其它問題。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了賺錢會(huì)偷工減料，存在質(zhì)量平安隱患。在使用房屋的過程中，如果購房者遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，維權(quán)途徑非常有限。
3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障
一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因此，購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人，也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
小產(chǎn)權(quán)房想買還是可以買的，但是它不能辦理過戶手續(xù)，并且我國的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣是不受法律保護(hù)的。
小編建議的是能不買小產(chǎn)權(quán)就不買!
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒辦法辦理房產(chǎn)證；難以規(guī)避“一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)，脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證；購房時(shí)無法進(jìn)行銀行貸款；套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓；小產(chǎn)權(quán)房難分割；有可能被無償征用或者征收；隨時(shí)面臨業(yè)主“違約風(fēng)險(xiǎn)”。
總之，購房者買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)還不小，建議慎重考慮。
