20年。一般來(lái)說(shuō)，房齡超過(guò)20年的房子不建議買，因?yàn)槌^(guò)20年的二手房比較破舊，大多都是一些老小區(qū)，房子質(zhì)量不僅會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，有的甚至連物業(yè)都沒(méi)有，管理水平比較低，而且居住人員比較雜，存在一定程度的安全隱患。而且房齡過(guò)大會(huì)影響貸款評(píng)估值，同等條件下，房齡越大貸款年限越短，增加購(gòu)房成本。同時(shí)，房屋維修費(fèi)用可能會(huì)相應(yīng)增加，物業(yè)維護(hù)成本也會(huì)相應(yīng)增加。
二手房房齡注意問(wèn)題
1、房齡會(huì)影響二手房的評(píng)估，影響貸款年限和月供
房齡大的房子，土地使用年限會(huì)相應(yīng)的縮短，這樣會(huì)影響評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的評(píng)估。土地的使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時(shí)間甚至有超過(guò)10年的，也就是說(shuō)房齡20年，有可能土地使用年限已經(jīng)超過(guò)30年。如果房齡超了30年，銀行就不會(huì)放款給你。而且房齡越大，貸款的年限就越短，月供就越多。
2、房齡會(huì)影響居住體驗(yàn)
房齡越短，房子越新，房屋的設(shè)計(jì)更合理，建筑用材更環(huán)保，居住的舒適度就越高。
3、房齡會(huì)增加購(gòu)房者的購(gòu)房成本
房齡大的房子一般位于市區(qū)較好的位置，房屋的周邊配套十分完善，價(jià)格也接近峰值，而且房齡大的房子所在的小區(qū)相對(duì)老舊，房屋的維修費(fèi)用相應(yīng)的增加，特別是管道，線路等，很容易就會(huì)發(fā)生問(wèn)題，會(huì)增加房屋的維護(hù)成本。
如何正確識(shí)別二手房房齡？
1、年代定位：
（1）上世紀(jì)50~70年代的房屋：這些年代的房屋最顯著的特征是層高較高，約為3.2米上下，為前蘇聯(lián)式房屋，磚混結(jié)構(gòu)。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全，預(yù)留電容量較小。當(dāng)然，在近幾年的翻修改造中，電、暖等問(wèn)題大多已經(jīng)解決。
（2）上世紀(jì)80年代的房屋：由于在修建時(shí)并不注重“廳”的功用，因此其最明顯特征是“廳”小，多為預(yù)留版修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米上下。房型陳舊，社區(qū)中也沒(méi)有街心公園等配套設(shè)施，在權(quán)屬上大多為房改房。
（3）上世紀(jì)90年代的房屋：90年代以后修建的房屋在戶型設(shè)計(jì)上開始出現(xiàn)“廳”的概念。這時(shí)候有雨房屋戶型較新，兩居室約有70至80平方米，并且客廳也在14至15平方米的大小，由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念，因此90年代的房屋在周邊環(huán)境與配套設(shè)施相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質(zhì)較高的房屋會(huì)有一定的物業(yè)管理費(fèi)。
（4）近兩三年建的房屋：2000年之后建的商品房開始出現(xiàn)100至130多平方米的大戶型，并且有兩室兩廳兩衛(wèi)等新潮戶型出現(xiàn)。三居、四居、躍層、復(fù)式等各式各樣的房屋戶型與90年代的房屋相比又有了進(jìn)一步的改良。近幾年修的房屋除了社區(qū)氛圍、周邊配套相對(duì)完善之外，在人性化服務(wù)商也有提高，如會(huì)預(yù)留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。
2、精確定位
（1）查看產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，假如是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時(shí)間。
（2）去房管局查詢。針對(duì)實(shí)際地域的房子，房管局都有詳細(xì)的記錄，應(yīng)該找到比較滿意的答案。
（3）應(yīng)該找房產(chǎn)專家進(jìn)行咨詢：他們通常情況下對(duì)房子了解比較多，不過(guò)針對(duì)實(shí)際房子房齡也無(wú)法給出實(shí)際答案。
（4）看到新近粉刷的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽(tīng)信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
（5）房屋假如新近裝修過(guò)，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，由于廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，通常從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
（6）觀察樓道情況，了解戶表問(wèn)題。
