房地產(chǎn)三條紅線(xiàn)是按照三個(gè)不同的指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分類(lèi)的，每條紅線(xiàn)都有它相對(duì)應(yīng)的計(jì)算公式。
1、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%。
計(jì)算公式：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款）
2、凈負(fù)債率不得大于100%。
計(jì)算公式：凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/合并權(quán)益
注：合并權(quán)益指合并報(bào)表的總權(quán)益，包括永續(xù)債與少數(shù)股東權(quán)益。
3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
計(jì)算公式：現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)
房地產(chǎn)三大紅線(xiàn)推出的背景及原因
2020年8月20日，住建部與人民銀行在北京召開(kāi)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。此次座談會(huì)的主要目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。
據(jù)報(bào)道，住建部與人民銀行對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)劃出了“三條紅線(xiàn)”，具體內(nèi)容為：
1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%；
2）凈負(fù)債率不超100%；
3）現(xiàn)金短債比不小于1倍。
什么是“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”？這里就需要考慮到房企存在預(yù)收款的情況，比如說(shuō)有些房企要求購(gòu)房者在買(mǎi)房之前需要先交定金，否則沒(méi)有購(gòu)房資格。提前交的定金就屬于預(yù)收款項(xiàng)，房企喜歡把這部分計(jì)入負(fù)債一欄，最終導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率有點(diǎn)失真。
因此，業(yè)內(nèi)喜歡查看剔除掉預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率，這個(gè)數(shù)據(jù)相對(duì)更具參考性。該公式具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=(總負(fù)債-預(yù)收賬款)/(總資產(chǎn)-預(yù)收賬款)。
凈負(fù)債率這個(gè)詞比較常見(jiàn)，它的公式具體為：凈負(fù)債率=負(fù)債總額÷凈資產(chǎn)總額 (所有者權(quán)益)×100﹪。
房地產(chǎn)公司是一個(gè)極度依賴(lài)現(xiàn)金流的公司，因此，現(xiàn)金短債比是一個(gè)非常重要的指標(biāo)，它是指公司現(xiàn)金與短期債務(wù)的比例。
當(dāng)現(xiàn)金短債比小于1時(shí)，公司短期則可能遇到較大的資金困難。如果任由負(fù)債發(fā)展，可能危及企業(yè)生存。
因此，業(yè)內(nèi)將住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)的三條要求稱(chēng)之為“三條紅線(xiàn)”，很明顯這是刻意在降低重點(diǎn)房企的杠桿率，同時(shí)也在降低房企之前飛奔的節(jié)奏。
據(jù)悉，“三條紅線(xiàn)”的規(guī)則將從2021年1月1日起全面推行。
買(mǎi)房子要問(wèn)哪些問(wèn)題？
1、要問(wèn)五證
一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。
2、問(wèn)銷(xiāo)售方式
您應(yīng)當(dāng)要求銷(xiāo)售員明確答復(fù)是按照建筑面積銷(xiāo)售還是套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售（二者主要差別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含）。同時(shí)，按照房地產(chǎn)要求，凡是在2003年11月1日后取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的項(xiàng)目必須按套內(nèi)面積銷(xiāo)售。
3、問(wèn)具體價(jià)格
您在樓書(shū)上往往看到樓盤(pán)“均價(jià)”這個(gè)詞，顧名思義均價(jià)當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，但您會(huì)發(fā)現(xiàn)往往想買(mǎi)的房子與打出的“均價(jià)”會(huì)有很大差距。
一般來(lái)說(shuō)，多層的樓盤(pán)接近均價(jià)的戶(hù)型位于4層或5層；高層塔樓在6層－8層，戶(hù)型位置多為東、西向；一層二戶(hù)的多層樓盤(pán)單位面積最高價(jià)與均價(jià)相差5％－8％，塔樓是在15％－20％之間。
4、問(wèn)入住時(shí)間
在看房時(shí)要問(wèn)清楚是否能按時(shí)入住，入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。
買(mǎi)房子流程是什么？
1、買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商或其代理商、包銷(xiāo)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并繳納定金；
2、買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商或其代理商、包銷(xiāo)商簽定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并繳納首期房款，買(mǎi)受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險(xiǎn)公司簽訂《房屋保險(xiǎn)合同》；
3、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在房管局登記備案，買(mǎi)受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時(shí)備案，買(mǎi)受人按照合同約定支付房款或按揭款；
4、買(mǎi)受人收樓、開(kāi)始繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用；
5、開(kāi)發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時(shí)辦理房屋抵押登記；
6、開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項(xiàng)權(quán)證》；
7、還清按揭款的買(mǎi)受人憑銀行開(kāi)具的證明到房管局辦理注銷(xiāo)房屋抵押登一記手續(xù)。
