房地產(chǎn)三條紅線(xiàn)是按照三個(gè)不同的指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分類(lèi)的，每條紅線(xiàn)都有它相對(duì)應(yīng)的計(jì)算公式。
第一條紅線(xiàn)指的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，它的計(jì)算公式非常簡(jiǎn)單，就是將總負(fù)債的金額減去預(yù)收的金額，然后將這個(gè)數(shù)值除以總資產(chǎn)的金額減去預(yù)收金額的差。
第二條紅線(xiàn)指的是房地產(chǎn)凈負(fù)債率，它是將有些負(fù)債減去貨幣資金，再除以合并權(quán)益。
第三條紅線(xiàn)指的是現(xiàn)金短債比率，只需要將貨幣資金除以短期有效債務(wù)就可以了。
紅線(xiàn)1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%
計(jì)算公式：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款）
解讀：
資產(chǎn)負(fù)債率用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力，資產(chǎn)負(fù)債率越高，債權(quán)人的資金占比越高，企業(yè)杠桿水平也越大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)收款金額很大，在項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)后會(huì)轉(zhuǎn)為收入，但它是一個(gè)負(fù)債類(lèi)科目，為消除預(yù)收款影響，通過(guò)剔除預(yù)收款來(lái)計(jì)算企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。（注：負(fù)債減了預(yù)收款相當(dāng)于預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)了收入，因此資產(chǎn)要結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的存貨成本。）
紅線(xiàn)2：凈負(fù)債率大于100%
計(jì)算公式：凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/合并權(quán)益
注：合并權(quán)益指合并報(bào)表的總權(quán)益，包括永續(xù)債與少數(shù)股東權(quán)益。
解讀：
凈負(fù)債率是指企業(yè)有息負(fù)債減去貨幣資金后對(duì)所有者權(quán)益的比例，反映企業(yè)凈有息負(fù)債與凈資產(chǎn)的關(guān)系，是企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的一種指標(biāo)。若企業(yè)凈負(fù)債率為100%，說(shuō)明企業(yè)凈資產(chǎn)剛好能夠償還凈有息債務(wù)，處于資不抵債的邊緣，若企業(yè)凈負(fù)債率大于100%，說(shuō)明企業(yè)凈資產(chǎn)不足以?xún)斶€其凈有息債務(wù)。
紅線(xiàn)3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍
計(jì)算公式：現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)
解讀：
現(xiàn)金短債比用以反映企業(yè)貨幣資金對(duì)短期有息債務(wù)的覆蓋情況，若企業(yè)現(xiàn)金短債比大于1.0，說(shuō)明其貨幣資金能夠覆蓋短期有息債務(wù)，若現(xiàn)金短債比小于1.0，說(shuō)明企業(yè)貨幣資金不足以?xún)斶€短期有息債務(wù)，仍需其他渠道籌措資金。值得注意的是，貨幣資金是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化指標(biāo)，隨著各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，貨幣資金會(huì)發(fā)生較大變化。
