兩者皆包括。商品房是指開放式獲得土地使用權后在市場經濟條件允許下建筑的樓房，包括住宅、公寓、別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。
住宅和市場化商品房的區別
1、住宅的用地期限為70年，市場化商品房的用地期限為50年。
2、從法律方面來看，商品房是根據法律規范能夠在市場上進行自由買賣交易的樓盤，不受政府限制的商品住房，其中包括新建房屋、二手房。
3、市場化商品房是經過政府部門的批準后，再由房地產廠家進行開拓的地產項目，房子建好以后可進行市場的出租或出租，其中包括住宅、商業用房以及其他建筑物。
4、住宅房屋是專門為居民提供居住的樓盤，其中包括別墅、職工家屬宿舍、集體宿舍、職工單身宿舍、學生宿舍等。樓盤不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房間。
國有土地自建房與商品房區別
1、土地性質不同，自建房一般是用的村里的集體土地，商品房用的是國有土地出讓地。
2、房屋所有人，自建房所有人肯定是建房者自己;而商品房是屬于開發商,再售賣辦證后才屬于購房者。
3、使用年限不同，商品房住宅的使用年限一般是70年，宅基地的使用權一般是永久的。
4、買賣限制不同，商品房是可以在市場自由交易的，而農村自建房只能賣給同村也就是同一個集體的村民。
5、報建審批程序，農村是集體所有制土地,你是本村的人,就有土地所有權,村集體同意,國家土地部門備案后,你就可以自建房;商品房則是在開發商拍下土地后,通過政府審核相關報建資料、設計資料等文件后允許建房,達到可銷售程度后方能上市銷售的房子。
