商鋪（尤其是門面房）長期以來被視為優質投資標的，因其兼具穩定租金收益和資產增值潛力。然而，隨著經濟結構的轉型、消費習慣的改變以及房地產市場的波動，“未來最不值錢的是門面房嗎？”成為許多投資者心中的疑問。
一、門面房在房地產市場的歷史地位
門面房指的是位于商業街或居民區底層的臨街商鋪，通常用于零售、餐飲、服務等商業用途。自上世紀90年代房地產市場化改革以來，門面房因其稀缺性和高流動性備受追捧。尤其在城鎮化快速推進的背景下，城市商業區的擴張帶動了門面房價值的迅速攀升。
1. 投資邏輯
門面房的吸引力源于“租金+升值”的雙重收益模式。在經濟高速增長期，城市人口聚集和消費需求旺盛，商鋪租金水漲船高。同時，土地資源的稀缺性推動了資產價格的上漲，許多早期投資者通過持有門面房實現了財富積累。
2. 文化認同
在傳統文化中，擁有“鋪面”被視為財富和地位的象征。尤其是中小城市和鄉鎮，門面房不僅是商業資產，還承載了家庭傳承的期望，這種觀念進一步推高了其市場需求。
然而，隨著我國經濟進入新常態，門面房的地位正在發生變化。電商崛起、消費升級以及房地產供需失衡等因素，讓人們開始質疑其未來的價值。
二、未來門面房會成為最不值錢的資產嗎？
“未來最不值錢的是門面房”這一觀點并非空穴來風，而是基于當前市場趨勢的推測。
1. 電商沖擊與消費習慣變遷
過去，門面房的價值很大程度上依賴線下零售和客流量。然而，近年來電子商務的迅猛發展深刻改變了消費模式。根據國家統計局數據，2023年中國網絡零售額已超過15萬億元，占社會消費品零售總額的30%以上。淘寶、京東、拼多多等平臺的普及，讓消費者更傾向于線上購物，傳統零售商鋪的客流量顯著下降。
尤其在中小城市，許多門面房因無法吸引品牌商家入駐，空置率上升。例如，一些三四線城市的步行街，曾經人流如織，如今卻門可羅雀。電商的沖擊讓部分門面房的租金收益大幅縮水，甚至出現“有價無市”的情況。
2. 商業地產供過于求
我國房地產市場在過去二十年經歷了快速擴張，大量商業綜合體和門面房被開發出來。然而，隨著城鎮化速度放緩和人口紅利消失，許多城市的商業地產供過于求。根據中國指數研究院數據，2023年全國主要城市商業物業空置率平均超過15%，部分三四線城市甚至高達30%以上。
供過于求直接導致門面房租金下滑和流動性變差。在一二線城市，核心商圈的門面房仍有一定價值，但在非核心區域或低線城市，大量商鋪無人問津，價值面臨縮水風險。
3. 經濟結構轉型
我國經濟正從投資驅動轉向消費驅動和創新驅動，傳統零售業的重要性逐漸下降。與此同時，新興產業（如科技、物流、文化創意）對商業空間的需求更多集中在寫字樓、產業園區而非傳統門面房。這種結構性變化使得門面房的適用場景變窄，未來可能難以適應市場需求。
4. 政策與城市規劃影響
近年來，我國加大了對房地產市場的調控力度，尤其是對商業地產的土地供應和開發限制。同時，城市更新和舊城改造政策可能導致部分老舊門面房被拆遷或功能轉換。例如，一些城市將傳統商業街改造為文化創意區或公共空間，原有門面房的商業價值隨之下降。
基于以上分析，門面房確實面臨價值下滑的風險，尤其是在低線城市和非核心區域。但是否會成為“最不值錢的資產”，還需結合具體位置和市場環境判斷。核心地段的優質門面房因其稀缺性，仍可能保持一定的抗跌能力。
三、現在商鋪還值得投資嗎？
盡管門面房面臨諸多挑戰，商鋪作為商業地產的重要組成部分，其投資價值并未完全消失。
1. 當前市場現狀
• 一二線城市：在一線城市（如北京、上海、廣州、深圳）和強二線城市（如杭州、成都），核心商圈的商鋪依然供不應求。例如，上海南京路、深圳華強北的門面房租金收益率仍維持在4%-6%，資產價值穩定。這些區域受益于人口密度高、消費能力強，商鋪投資仍有吸引力。
• 三四線城市：在三四線城市，商鋪市場表現分化嚴重。部分新開發的商業綜合體因定位不清、招商困難而空置率高企，而老城區核心地段的門面房仍能吸引本地小商家，租金收益相對穩定。
• 租金與售價：根據戴德梁行數據，2023年中國主要城市商鋪平均租金收益率在2%-5%之間，遠低于住宅租賃市場（1%-3%）。但商鋪售價普遍較高，投資回報周期較長。
2. 投資商鋪的機遇
• 消費升級需求：隨著居民收入水平提高，體驗式消費（如餐飲、咖啡店、健身房）需求增加。這些業態對臨街門面房有較高依賴，為優質商鋪提供了新的增長點。例如，社區型門面房因貼近居民生活，正成為小型服務業的熱門選擇。
• 政策支持：我國近年來推動夜經濟和地攤經濟，部分城市放寬對商鋪經營的限制，為門面房注入活力。此外，“租購并舉”政策可能間接提升商業地產的流動性。
• 低利率環境：盡管房地產融資收緊，但當前銀行貸款利率相對較低，為有資金實力的投資者提供了杠桿機會。
3. 投資商鋪的風險
• 空置風險：電商沖擊和經濟轉型的疊加效應導致商鋪空置率上升，尤其是非核心區域的門面房，租戶流失后難以快速轉租。
• 流動性差：商鋪的交易周期長、變現能力弱，一旦市場下行，投資者可能面臨“賣不掉”的困境。
• 運營成本高：商鋪投資不僅涉及購買成本，還包括物業管理費、稅費及維護費用。若租金收益無法覆蓋成本，可能出現負收益。
四、未來商鋪投資的趨勢與判斷
展望未來，商鋪的價值將進一步分化，投資回報取決于具體位置和業態選擇。
1. 核心地段仍具價值
在人口密集、消費能力強的一二線城市核心商圈，門面房的稀缺性將支撐其價值。這些區域的商鋪可能不會成為“最不值錢”的資產，反而可能因供需緊張而增值。
2. 新興業態帶來機會
新零售（如無人便利店）、社區團購配套店以及文化創意店鋪等新興業態，可能為門面房注入新的生命力。投資者需關注這些趨勢，選擇適配的商鋪。
3. 三四線城市需謹慎
在三四線城市，人口外流和商業萎縮可能導致門面房價值持續下滑。除非是核心地段或有明確租戶需求的商鋪，否則投資回報難以保障。
4. 多元化的投資替代
相比傳統門面房，物流倉儲、寫字樓或長租公寓等商業地產類型可能更具潛力。投資者可考慮將資金分散到不同領域，降低單一資產的風險。
五、投資建議
1. 明確投資目標
如果追求穩定租金收益，可選擇一二線城市核心商圈的小型門面房；若追求長期增值，則需關注城市規劃和發展潛力較大的區域。
2. 評估位置業態
優先選擇交通便利、客流量穩定的地段，同時研究目標商鋪適合的業態（如餐飲、服務業），確保有穩定的租戶來源。
3. 控制資金成本
商鋪投資回報周期長，建議使用自有資金或低息貸款，避免高杠桿操作導致資金鏈斷裂。
4. 關注政策動態
密切關注地方政府對商業地產的支持政策和城市更新計劃，避免因政策變動帶來的不確定性。
對于普通投資者而言，商鋪投資已不再是“閉眼買入就能賺錢”的時代。未來，理性分析、精準選址和靈活調整將成為投資成功的關鍵。在經濟轉型升級的大背景下，與其固守傳統門面房，不如放眼更廣闊的商業地產領域，尋找新的增長點。唯有如此，才能在變幻莫測的市場中立于不敗之地。
