房地產市場不僅是經濟的重要支柱，也是許多家庭財富的核心組成部分。然而，隨著經濟波動、房價調整以及個人財務壓力的增加，部分房貸借款人面臨無法按時償還貸款的困境，即“斷供”。令人費解的是，一些業主寧愿選擇斷供，也不愿將房子轉賣以緩解債務壓力。這種現象背后隱藏著復雜的經濟、心理和社會因素。
一、什么是斷供及其背景？
斷供是指借款人因各種原因無法按時償還住房貸款，導致貸款違約的行為。房貸通常為長期貸款（15-30年），月供占家庭收入的30%-50%甚至更高。斷供通常發生在以下情況下：
1. 收入驟減：失業、降薪或創業失敗導致家庭現金流不足。
2. 投資失誤：炒房者或多套房持有者因市場低迷無法變現，資金鏈斷裂。
3. 成本上升：醫療、教育或其他突發開支擠占還貸資金。
4. 政策調整：如貸款利率上調或限購限貸政策導致資金周轉困難。
根據中國人民銀行數據，截至2024年，我國居民房貸余額約占金融機構貸款總額的30%，顯示房貸在家庭債務中的重要性。盡管斷供率整體較低（通常低于1%），但在部分高房價城市（如北上廣深）或經濟下行周期，斷供案例有所增加。
二、為何寧愿斷供也不轉賣？
1. 經濟考量：賣房虧損預期
• 房價下跌：在房價下行周期，部分業主發現當前市場價低于當初購房價甚至貸款余額。例如，2020年購入的房子可能已下跌20%-30%，賣房不僅無法收回成本，還需補齊貸款差額。
• 交易成本高：賣房涉及中介費（1%-2%）、稅費（如增值稅、個稅）以及過戶費用，總成本可能占房價的5%-10%。對于資金緊張的業主，支付這些費用可能不現實。
• 市場流動性差：在買方市場中，二手房掛牌周期可能長達6-12個月，業主擔心無法及時變現，寧愿拖延還貸以等待市場回暖。
2. 心理因素：對房價反彈的期待
• 觀望心態：許多業主相信房地產市場長期向好，尤其在一線城市，過去幾十年房價持續上漲的記憶讓他們期待市場反彈。斷供被視為“暫緩”策略，而賣房則是“割肉”損失。
• 情感依附：房子不僅是資產，也是家庭的居所和情感寄托。業主可能因不舍得放棄多年居住的家而拒絕賣房。
• 僥幸心理：部分業主認為銀行不會立即采取極端措施（如拍賣），希望通過協商延期還款或尋找其他資金來源渡過難關。
3. 社會與文化因素
• 房產觀念：在傳統文化中，房子不僅是居住空間，更是財富象征和社會地位的體現。賣房被視為“失敗”或“落魄”的標志，許多業主寧愿斷供也不愿面對社會壓力。
• 家庭剛需：對于自住房業主，賣房后可能無法負擔同等條件的新房，尤其在學區房或核心地段，重新購房的成本極高。
• 投資邏輯：炒房者或多套房持有者可能將斷供視為“戰術性違約”，認為保留房產比低價賣出更劃算，期待未來升值。
4. 實際操作的困難
• 限購政策：在一線城市，限購政策限制了賣房后再次購房的資格。業主擔心賣房后失去購房名額，無法購置新房。
• 貸款未結清：賣房需先結清剩余貸款，部分業主缺乏足夠現金或無法獲得短期貸款（如過橋貸款），導致賣房流程受阻。
• 信息不對稱：業主可能對市場行情了解不足，誤判房價走勢，或因缺乏專業中介指導而錯過最佳賣房時機。
三、斷供的最壞后果是什么？
斷供并非簡單的“暫停還款”，而可能引發一系列法律、經濟和生活層面的嚴重后果。
1. 信用記錄受損
• 征信污點：斷供后，銀行會將逾期記錄報送至中國人民銀行征信系統。連續逾期3個月或累計逾期6次，個人信用將受到嚴重影響，留下“信用污點”。
• 后續影響：征信不良將限制業主未來5-7年的金融活動，包括無法申請貸款（房貸、車貸、信用卡）、無法享受低利率金融產品，甚至可能影響求職（如金融行業）或子女教育（如國際學校要求家長信用證明）。
2. 房產被銀行拍賣
• 法律流程：斷供通常觸發以下步驟：
① 催收階段（1-3個月）：銀行通過電話、短信或上門催促還款。
② 訴訟階段（3-6個月）：銀行提起訴訟，法院判決業主償還貸款。
③ 執行階段（6個月后）：法院強制執行，將房產交由拍賣機構處置。
• 拍賣后果：房產被拍賣后，所得款項優先用于償還銀行貸款本息、罰息及訴訟費用。剩余款項（若有）歸還業主，但由于拍賣價格通常低于市場價（打7-8折），業主可能一無所有。
• 強制騰退：若業主拒絕搬離，法院可強制執行，業主將被迫離開房屋。
3. 經濟損失加劇
• 罰息與滯納金：斷供期間，銀行會按合同收取高額罰息（如貸款利率上浮50%）和滯納金，債務雪球越滾越大。
• 剩余債務：若拍賣款不足以清償貸款，業主仍需承擔剩余債務。例如，貸款余額100萬，拍賣僅得80萬，業主還需補繳20萬及相關費用。
• 其他成本：斷供可能導致業主需支付律師費、訴訟費等額外開支，進一步加劇財務困境。
4. 生活與社會影響
• 居住問題：失去房產后，業主可能需租房或投靠親友，生活質量下降，搬家成本和心理壓力增加。
• 家庭矛盾：斷供可能引發家庭成員間的爭執，尤其當房產涉及多方投資（如父母資助）時，矛盾可能加劇。
• 社會評價：斷供和失去房產可能被視為財務失敗，業主可能面臨親友或社區的負面評價。
四、如何應對斷供風險？
1. 主動與銀行溝通
• 申請延期或調整還款：斷供初期（1-3個月），向銀行說明困難，申請延期還款、減免罰息或調整還款計劃（如延長貸款期限）。
• 部分還款：即使無法全額還款，盡量支付部分月供，以顯示還款意愿，爭取銀行寬限。
2. 嘗試賣房止損
• 快速掛牌：通過中介或線上平臺（如貝殼、鏈家）快速賣房，即使價格略低，也可避免拍賣帶來的更大損失。
• 優化定價：參考市場行情，設定合理價格，縮短交易周期。
• 尋求買家：與親友或投資人協商，快速轉讓房產。
3. 尋找資金支持
• 短期貸款：申請過橋貸款或親友借款，渡過暫時難關。
• 資產變現：出售其他資產（如車、股票）以補充還貸資金。
• 兼職或副業：增加收入來源，緩解月供壓力。
4. 租房過渡
若賣房不可避免，可提前安排租房，降低居住成本，確保生活穩定。選擇短期租約（如6個月），為后續購房留出余地。
5. 法律咨詢
若面臨訴訟或拍賣，咨詢專業律師，了解自身權益，爭取合理處置房產或減少債務。例如，部分城市允許業主參與拍賣，優先回購房產。
對于房貸壓力較大的業主，建議盡早評估自身財務狀況，制定合理的還款或賣房計劃。房地產市場瞬息萬變，理性面對當下的經濟現實，才能避免更大的損失。在政策支持和市場調整的背景下，保持靈活性和主動性，是應對斷供風險的最佳策略。
