在房地產市場中,通過中介購買新房已成為許多購房者的常見選擇。中介不僅提供豐富的房源信息和專業指導,還可能通過返傭金的方式吸引客戶。然而,關于新房返傭金的返還時間、流程以及潛在風險,許多購房者仍存有疑問。
一、新房返傭金的定義與背景
1. 什么是新房返傭金?
新房返傭金是指購房者通過中介購買新房后,中介公司將開發商支付的部分傭金以現金或等值形式返還給購房者的行為。這種模式在房地產市場低迷或競爭激烈時尤為常見。開發商為了促進銷售,通常會向中介支付2%-10%的傭金,而中介為了吸引客戶,可能將部分傭金返還給購房者,作為一種變相的折扣方式。
例如,在重慶等市場,開發商給中介的傭金通常在2%-5%之間,部分樓盤甚至高達7%-10%。中介可能承諾將其中一部分返還給購房者,以降低實際購房成本。這種“返傭”模式既是中介的促銷策略,也在一定程度上成為行業潛規則。
2. 返傭金的背景
近年來,房地產市場經歷較大波動。根據國家統計局數據,2023年全國商品房銷售面積下降8.5%,銷售額下降6.5%。在市場低迷的背景下,開發商和中介為了刺激銷售,采取了多種促銷手段,包括直接降價、贈送禮品以及通過中介返傭金。特別是在2024年,深圳等城市的樓市成交量有所回暖,但“返傭糾紛”案件較2023年增加了85%,顯示出這一模式的普及及其伴隨的問題。
二、新房返傭金的返還時間
1. 返傭金的典型時間周期
根據行業慣例,新房返傭金的返還時間通常由中介公司與購房者簽訂的合同約定決定。一般情況下,返傭金會在交易結束后一個月左右返還給購房者。具體時間取決于以下幾個關鍵節點:
• 首付款補齊后:中介通常在購房者支付首付款后收到開發商的部分傭金,此時可能返還部分傭金(通常為總返傭金額的80%)。這是因為開發商會在首付款到位后向中介支付第一筆傭金。
• 按揭款到賬后:如果購房者選擇貸款購房,開發商在銀行按揭款打入賬戶后會支付第二筆傭金,中介可能再次返還部分傭金(通常為80%的剩余部分)。
• 交房后:剩余的傭金(通常為20%)可能在交房后結算并返還給購房者。這是因為開發商的傭金支付周期通常與購房合同的履行進度掛鉤。
因此,完整的返傭周期可能從1個月到數月不等,具體取決于購房交易的進度和中介公司的操作流程。例如,吉屋房產提到,返傭時間通常在交易完成后一個月左右,但具體情況還需參考合同約定。
2. 影響返傭時間的因素
返傭時間的長短受多種因素影響,包括但不限于以下幾點:
• 中介公司的政策:不同中介公司的返傭政策和效率不同。大型中介如鏈家可能有較為規范的返傭流程,而小型中介可能因資金流或管理問題導致返傭延遲。
• 開發商的傭金支付速度:中介的返傭資金來源于開發商的傭金。如果開發商因資金問題延遲支付傭金,中介的返傭時間也會相應推遲。
• 合同條款的約定:購房者與中介簽訂的協議中通常會明確返傭的時間和比例。如果合同條款模糊或未明確約定,返傭時間可能存在不確定性。
• 市場環境:在樓市火爆的地區,如2024年的深圳(一手住宅成交量環比上漲94.5%),中介可能因業務量大而延遲處理返傭事務。而在市場低迷的地區,中介為吸引客戶可能加快返傭速度。
三、返傭金的行業現狀與爭議
1. 返傭金的普遍性
返傭金模式在房地產市場中已存在多年。早在2010年,上海等地就出現了銀行與中介合作向購房者返傭的現象,但因監管問題被中國銀行業協會叫停。近年來,隨著市場競爭加劇,返傭模式再度流行,尤其在重慶、深圳等新房市場活躍的城市。
然而,返傭金并非所有中介都提供,且金額和比例因地區和樓盤而異。例如,重慶市場的返傭比例可能高達7%-10%,而其他城市可能較低。此外,返傭金額通常與房屋總價掛鉤,購房一套300萬元的新房,可能獲得數萬元的返傭。
2. 返傭糾紛的增加
盡管返傭金對購房者具有吸引力,但也帶來了諸多爭議。2024年,深圳市房地產中介協會報告顯示,涉及返傭糾紛的案件同比增長85%。常見問題包括:
• 中介不兌現承諾:一些中介在購房者付款后以各種理由拒絕或延遲返傭。例如,深圳市民黃先生通過中介購房后,約定返傭未兌現,中介以“客戶跳單”為由拒絕支付。
• 高返傭陷阱:部分中介以高額返傭為誘餌吸引客戶,但實際操作中可能設置隱形條款或附加條件,導致購房者無法拿到承諾的傭金。
• 監管不足:目前,返傭行為在法律上處于灰色地帶,缺乏明確的監管規范。一些“影子中介”利用高返傭噱頭擾亂市場,增加了購房者的風險。
3. 銀行與返傭的關系
部分商業銀行為了爭奪房貸市場份額,也通過中介向購房者提供返傭。這種現象在2023年尤為明顯,但多家銀行(如中國農業銀行廈門分行)已明確表示不與任何貸款中介合作,以避免市場亂象。江蘇銀行業協會也在2024年7月倡議銀行規范與中介的合作協議,遏制違規返傭行為。
四、購房者應對返傭問題的建議
1. 仔細閱讀合同條款
購房者在接受中介返傭承諾時,應仔細閱讀相關合同條款,明確返傭金額、時間和支付方式。建議要求中介出具書面承諾書,并保留相關溝通記錄(如微信聊天記錄或錄音)作為證據。
2. 選擇正規中介
選擇有資質、信譽良好的中介公司,如鏈家、貝殼等,可以降低返傭糾紛的風險。購房者可通過國家企業信用信息公示系統或當地房地產中介協會查詢中介的合法性。
3. 警惕高額返傭陷阱
高額返傭往往伴隨著高風險。購房者應理性對待中介的返傭承諾,避免因貪圖小利而忽視房屋質量或合同條款。必要時,可咨詢專業律師或市場監管部門。
4. 法律維權途徑
若中介未兌現返傭承諾,購房者可通過以下途徑維權:
• 協商解決:首先與中介協商,提出書面訴求并保留證據。
• 投訴舉報:向當地市場監管部門或房地產中介協會投訴。
• 法律訴訟:若協商無果,可向法院提起訴訟,要求中介履行合同義務。
通過了解返傭的時間、流程及潛在風險,購房者可以更理性地參與房地產交易,最大化自身利益,同時降低不必要的麻煩。