多家媒體報(bào)道，近段時(shí)間，“提前還房貸”又掀起了高潮。只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在。“提前還房貸又掀高潮”一度成為搜索熱點(diǎn)，這究竟是怎么回事？提前還房貸為何再掀高潮？提前還房貸怎么還最劃算？請(qǐng)看下文詳情。
“提前還房貸”為啥又掀高潮？
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，2023年年初，為啥“提前還貸”又掀起高潮？一方面，2022年到現(xiàn)在，盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，但對(duì)老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分要在5%左右。特別是，2016-2021年，商品房市場(chǎng)在高位運(yùn)行，那時(shí)的房貸利率普遍在5%以上。問題是，現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦剩毡榈陀?%。
比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）。此前收益比存款高的貨幣基金，其收益在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里，過去銀行理財(cái)一直是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，但現(xiàn)在也大幅度波動(dòng)，甚至出現(xiàn)負(fù)收益。相對(duì)收益更高的資管產(chǎn)品，虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。
現(xiàn)在，情況不一樣了，房貸利率變高了，理財(cái)收益走低了，自然就會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“爭(zhēng)著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。近期，理財(cái)收益一度大幅度下滑，甚至出現(xiàn)破凈的情形，更是引發(fā)了大規(guī)模的贖回。回到存款賬戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡(jiǎn)單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財(cái)。而且，還有一個(gè)非常重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。
根據(jù)央行政策，70個(gè)大中城市中，有38個(gè)城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了。這70個(gè)城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市。全國還有200多個(gè)地級(jí)市，這些城市大部分的房?jī)r(jià)在下跌。由此，未來全國絕大多數(shù)城市的首套房貸利率取消下限。對(duì)存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時(shí)，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。
從2022年開始，國內(nèi)出現(xiàn)了大量“提前還貸”的情況，主要原因有三個(gè)：1、害怕自己將來收入減少或失業(yè)，提前把房貸給還了；2、投資理財(cái)收益率跑不過房貸利率，而且房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了調(diào)整，就想著提前把房貸還清。3、之前簽訂的購房合同，房貸利率過高。現(xiàn)在提前把房貸給還清了，這樣就可以把房子給賣掉，再去買套新房，就可以享受到新的房貸利率了。
提前還房貸怎么還最劃算？
1、等額本金 提前還款時(shí)機(jī)。
等額本金還款，也就是在還等額本金的部分外，還要?dú)w還剩下所有錢的利息。但是隨著還款時(shí)間的向后推移，還的利息則是越來越少的。專家測(cè)算，當(dāng)還到全部還款期的1/4時(shí)，提前還款最合算。
2、等額本息 提前還款時(shí)機(jī)。
如果是等額本息還款，還款時(shí)間已到貸款期的1/3，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)還了一半的利息了。想提前還款就要抓緊。如果是等額本息還款已到中期，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)還了大部分利息，以后還的更多的是本金，提前還款意義不大。
具體有幾種操作方式：
1、全部提前還款。購房者將剩余的全部貸款一次性還清，但是已付的利息是不會(huì)被退還的，剩余利息可以免除。
2、部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式可以節(jié)省較多的利息。
3、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。這種方式可以減小月供的負(fù)擔(dān)，但是沒有第二種還款方式省錢。
4、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，這種方式節(jié)省利息較多。
5、剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這種方式月供負(fù)擔(dān)會(huì)增加，但是可以減少部分利息，相較于其他幾種還款方式，稍顯不合算。
提前還貸要注意什么?
1、與貸款銀行提前預(yù)約。
提前還貸的時(shí)間是需要與銀行進(jìn)行提前約定的，一般情況下您需要提前一個(gè)星期到銀行進(jìn)行這方面的商討。經(jīng)過銀行的審批，你才能進(jìn)行提前還貸。
2、違約金問題。
提前還貸款其實(shí)是貸款人違背了合同約定，銀行有權(quán)利向購房者索要違約金。對(duì)于提前還貸，銀行都會(huì)收取一定的費(fèi)用，最常見的就是違約金。不同的銀行對(duì)于違約金的收取標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，購房者最好先到貸款銀行咨詢一下。一般到了還款后期，如果利息要比違約金少的話就沒必要提前還款了。
3、提前還貸數(shù)額有限制。
提前還款也是有誰限制的，不是你說換多少就是多少。一般來說，銀行會(huì)對(duì)最低還款額進(jìn)行要求，最低還款額為1萬元，其次，還款數(shù)額必須為1萬元的整數(shù)倍。
4、提前還貸時(shí)間有要求。
提前還款的時(shí)間要求也是比較明確，銀行是不允許某些人使用房貸作為短期周轉(zhuǎn)資金的。所以多數(shù)銀行對(duì)于提前還貸的時(shí)間有要求，比如還貸滿一年后才可申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。如果還貸時(shí)間不符合要求，那么就無法申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸了。大家在買房的時(shí)候一定不要想著鉆銀行的空子。
5、組合貸款提前還貸要求多。
很多人在申請(qǐng)貸款的時(shí)候選擇的是組合貸款，即使用公積金貸款和商業(yè)貸款兩種方式。不少購房者采取了組合貸款的方式來買房，本想著提前還貸時(shí)先還商業(yè)貸款，結(jié)果卻被拒了!原因在于組合貸款提前還貸時(shí)，不能只還其中一種，必須保持一定的比例。這時(shí)候如果您選擇提前還貸的話，一定要向銀行打聽清楚這方面的政策。
6、注意利率。
大家提前還貸無非就是為了少交一些利息，如果在房貸的利率開始下滑的時(shí)候，提前還款的話，會(huì)很不劃算，這樣你會(huì)很吃虧，因?yàn)橄陆档睦剩呀?jīng)抵消你前期的很多壓力了。
提前還貸手續(xù)流程
1、借款人先查看貸款合同中對(duì)提前還款的要求，注意提前還款是否需要交違約金;
2、給貸款行打電話咨詢提前還款申請(qǐng)時(shí)間、所需資料等事項(xiàng);
3、按照貸款銀行的要求到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng);
4、借款人攜帶相關(guān)資料到貸款行辦理提前還款手續(xù);
5、將提前還款款項(xiàng)存入還款賬戶中，待銀行扣劃，或是直接攜帶現(xiàn)金到貸款行償還。
提前還款銀行故意拖延怎么辦？
用戶要提前還貸是需要先申請(qǐng)的，銀行在收到申請(qǐng)以后會(huì)進(jìn)行審核，并不是立刻就有結(jié)果。以房貸為例，一般需要提前一個(gè)月，所以要耐心等待。如果貸款合同上面有明確對(duì)提前還貸的規(guī)定，用戶在滿足條件的前提下對(duì)方還是拖著，是可以向總行進(jìn)行投訴的，如果總行不進(jìn)行處理也可以投訴到銀保監(jiān)會(huì)。
在申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)候，用戶可以選擇相對(duì)適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，比如說年底的時(shí)候申請(qǐng)是比較困難的，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到業(yè)務(wù)考核，所以被拖著也是常事。
另外，如果提前還貸需要支付違約金，且相關(guān)的成本費(fèi)用和按期還差不多，那么用戶也可以考慮按期還，準(zhǔn)備好的還款金額還可以作為他用，比如說投資之類的，具體根據(jù)需求來進(jìn)行。
銀行為什么不希望提前還貸？
對(duì)于銀行來說，放貸就是它的主要收入來源，你提前把貸款還清了，它就會(huì)少一筆利息收益。
另外，要是貸款利息漲了也還好，可如果貸款利息降了，原本可以收更多利息的，現(xiàn)在就算把錢再貸出去也只能收到較低的利息了，所以銀行自然不樂意看到貸款人提前還貸。
更何況，房貸也是銀行的所有貸款中利率相對(duì)較高、安全性也相對(duì)較高的貸款。因?yàn)榇蠖鄶?shù)的房貸都是期限較長(zhǎng)的貸款，所以貸款利率相對(duì)要高一些。
而房貸又屬于有抵押的貸款，就算是房子爛尾了，貸款人仍然得繼續(xù)還貸，所以對(duì)銀行來說風(fēng)險(xiǎn)較小，因此也不希望貸款人把貸款提前還清。
當(dāng)然，銀行也不會(huì)阻止貸款人提前還貸，最多也就是收一些違約金，一般違約金不會(huì)超過提前還貸金額的1%，也不算是很多。
