在8月31日的萬科2023年中期業(yè)績推介會(huì)上，董事會(huì)主席郁亮以及其他高級(jí)管理人員就投資者關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問題給出了他們的看法。在當(dāng)前壓力重重的市場(chǎng)環(huán)境中，郁亮坦言，所有從業(yè)者都面臨前所未有的壓力，對(duì)未來充滿不確定性。然而，他認(rèn)為，每一種背陰的一面必然有向陽的一面。在低迷的市場(chǎng)條件下，向陽的一面尤其引人注目，比如，某些市場(chǎng)的韌性更強(qiáng)，未來可能會(huì)出現(xiàn)新的商業(yè)機(jī)會(huì)。
郁亮認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯超跌。“由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了很大影響，因此容易出現(xiàn)過度反應(yīng)。”他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)，顯示全國商品住宅新開工面積在2021年和2022年分別下降了11%和40%，今年1-7月仍在繼續(xù)下降，下滑25%。按照這個(gè)下滑趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年的新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。
然而，萬科并未因此而氣餒。郁亮分析指出，目前中國城鎮(zhèn)人口有9.2億人，今年預(yù)計(jì)新開工水平換算成人均面積只有0.7平方米。相比之下，美國在1960年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%時(shí)，接下來的20年里，人均新開工面積平均為1平方米，好的年份甚至能達(dá)到1.2平方米以上。而中國目前的城鎮(zhèn)化率為65%，預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到70%。按此計(jì)算，城鎮(zhèn)人口將增加至9.8億人，按照經(jīng)驗(yàn)建設(shè)水平保守估計(jì)，未來10億-12億平方米的新開工是有保障的。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，企業(yè)降低投資速度是穩(wěn)定的體現(xiàn)，這也導(dǎo)致了新開工面積的收縮。但他同時(shí)指出，政策層面已經(jīng)有修復(fù)的動(dòng)作，這將在未來一段時(shí)間內(nèi)逐步得到釋放。
對(duì)于政策的改變，郁亮進(jìn)一步表示，現(xiàn)在的政策已經(jīng)開始發(fā)力，希望已經(jīng)出臺(tái)的政策能夠盡快落地實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到一個(gè)健康合理的水平。他說：“像盤活存量資產(chǎn)等問題對(duì)行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，政治局會(huì)議也提出了有關(guān)要求，這對(duì)行業(yè)是一個(gè)鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺(tái)。”
雖然投資規(guī)模收縮，但萬科并未受此影響。首席運(yùn)營官劉肖在會(huì)上表示，過去兩年，公司的投資質(zhì)量比數(shù)量更重要。他說，2022年，萬科的投資強(qiáng)度（投資額/公司總銷售額）大概是22%，今年1-8月在28%-29%的水平，盡管投資強(qiáng)度有所下降，但公司更加重視投資質(zhì)量，投資兌現(xiàn)度穩(wěn)步提高。他補(bǔ)充說，這樣的主動(dòng)調(diào)整更適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)的規(guī)模下降。
