房地產市場長期以來一直是經濟增長的重要引擎之一，但也面臨著諸多的挑戰和爭議。近年來，市場泡沫、高杠桿率和價格波動等問題不斷引發公眾和政府的關注。在這樣的背景下，國投證券首席經濟學家高善文在中國金融四十人論壇上的發言，為我們提供了一個全新的視角，以理解當前房地產市場的現狀與未來。
二手房市場的逆勢增長
根據高善文的分析，二手房市場并未如外界普遍預期的那樣糟糕。他指出，盡管受到多重因素的影響，房地產市場經歷了短暫的泡沫化價格修正，但并沒有出現泡沫破裂的情況。這一點從2023年的二手房交易量可以看出一斑，該年度的交易量達到18099萬平方米，同比增長33%，創下歷史新高。
值得注意的是，全國房地產交易量中，二手房占比達到37%。即便在去年全國所有的房地產交易量增長為零的假設下，二手房交易量的增長仍然達到15%，體現了二手房市場的強勁動力。
價格調整：短期泡沫還是長期趨勢？
高善文提出，我國樓市在2020年達到階段性頂峰后經歷的是一個短暫的泡沫化價格修正。這種修正并非一蹴而就，而是在一段時間內逐步展開。尤其是在一線城市，如深圳、上海和北京的二手房價格已經回落到2019年的水平。對于二線城市而言，住宅估值則回到了2016-2017年的水平。
這樣的價格調整是否意味著房地產市場即將進入一個全新的平衡狀態？高善文認為，隨著2023年人口增長回到或略低于疫情前的水平，正常需求的增長將為市場提供支撐。他預計，到2023年，二手房價格的調整將基本完成，表明住宅市場經歷的是短暫的泡沫化價格修正，而非泡沫破裂。
一手房市場面臨的挑戰
盡管二手房市場顯示出復蘇的跡象，但高善文也指出，一手房市場仍面臨著較大的壓力。他建議，政府應取消對一手房價格下跌的干預，讓價格充分下跌以刺激需求，從而使市場功能得以恢復。
房地產泡沫修正還是市場轉型？
高善文的觀點為我們提供了一個理性且深入的分析框架，以理解當前房地產市場的復雜性和動態變化。二手房市場的逆勢增長和價格調整的完成表明，盡管市場仍面臨諸多挑戰，但基本面的穩定性并未受到根本性的影響。
未來，房地產市場是否能夠實現健康、持續的發展，將取決于政策制定者如何平衡市場力量與政策干預，以及如何應對人口結構變化、消費者需求變化等深層次的社會經濟因素。而對于投資者和消費者而言，了解市場趨勢，保持謹慎樂觀的態度，將是應對未來市場波動的關鍵。
