貸款總期前三分之一提前還款最佳。等額本息貸款前期利息占大頭，越到后來，本金占的比重越大，也就是說，如果就剩30期了，后面的基本就是本金，提前還款沒有多大的意義；如果已經(jīng)還了還款期的2/3，就別提前了；如果在2/3前，可以考慮提前，越早越好。
什么是等額本金，什么是等額本息？
等額本息，簡單理解就是在還款期限內(nèi)每個月償還同等額度的貸款（包括本金跟利息），至于每個月的還款額度，銀行會有一個公式，通過公式計算之后，把資金占有時間產(chǎn)生的利息綜合計算之后，再加上本金平均下來之后就是每個月的還款額度。等額本息的計算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]，因為等額本息這個公式計算比較復(fù)雜，在這我們就不作過多解釋。
等額本金，等額本金就比較好理解，那來說就是把還款的本金平分到每個月上，每個月的本金都是一樣的，而利息則按照每個月剩余本金計算。其計算公式如下：每月還本付息金額=（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計已還本金）×月利率。
等額本金跟等額本息有哪些區(qū)別？
1、利息總額不同
同樣的期限，等額本息的利息要比等額本金高出不少。我們以100萬貸款30年，貸款利率4.9%為例：
等額本息要支付的利息總額是910616元。
等額本金要支付的利息總額是737041元。這個利息要比等額本息少173575元。
2、還款壓力不同
等額本金前期每個月要還的額度比較多，但是越往后面還款的額度越來越少，所以前期還款壓力大，后期還款壓力小。而等額本息每個月還款額度都一樣，所以壓力適中。
我們上面所列舉的這個例子，等額本息每個月的還款額是5307元；而等額本金第1個月要還6861元，以后每個月都減少11.34元，最后一個月只需要還2789元即可。
3、提前還款成本不同
等額本金前期還本金比較多，而等額本息前期還的利息比較多。所以如果大家考慮提前還款的話，貸款時間越短，那等額本金比等額本息更劃算。
買房貸款應(yīng)該貸多少年比較劃算？
需要根據(jù)買房人不同的收入和自身經(jīng)濟狀況來討論。如果貸款人的收入穩(wěn)定且比較高的話，則適合選擇短期貸款，時間越短利息越少。而收入不穩(wěn)定或低收入人群，則選擇年限較長的房貸比較劃算。
具體的可以根據(jù)以下情況界定:
1、個人住房申請貸款的最長期限為30年;
2、個人商業(yè)用房申請貸款的最長期限為10年;
3、男士年齡不超過60歲，女士年齡不要超過55歲。
一般來說，貸款期限越長，每月還款額越少；貸款期限越短，每月還款額越高。如果購房者的收入比較穩(wěn)定且相對較高的話，則適合選擇短期貸款，時間越短利息越少，對于只是為了暫時周轉(zhuǎn)的高收入人群來說，這樣可以節(jié)省下不少房貸利息。而收入不穩(wěn)定或低收入人群，需要考慮到自身的收入，這樣年限拉長會比較劃算一些。
雖然選擇房貸年限與購房者的自身經(jīng)濟實力密切相關(guān)，但是根據(jù)現(xiàn)在的房貸利率來算，正常的情況下，一般建議購房者選擇15-20年的還款年限，這中情況下支付的利息總額相對比較合理，如果選擇30年，按現(xiàn)在的利率來算，利息會超過貸款總額；如果選10年，則購房者會面對較大的購房壓力。
