房地產市場的高速發展伴隨著消費者維權意識的增強，開發商虛假宣傳成為購房者投訴的熱點問題之一。購房者因虛假宣傳導致預期落空時，往往希望通過退房維護自身權益。然而，退房涉及復雜的法律和行政程序，需滿足特定條件并獲得房管部門認可。
一、開發商虛假宣傳的定義與常見形式
1. 虛假宣傳的定義
根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第45條，虛假宣傳是指經營者通過廣告或其他宣傳手段，提供虛假或引人誤解的信息，誘導消費者購買商品或服務。 在房地產領域，開發商虛假宣傳通常指在銷售過程中，通過廣告、宣傳冊、沙盤模型、口頭承諾等方式，提供與實際房屋情況不符的信息，誤導購房者。
2. 常見虛假宣傳形式
開發商虛假宣傳的表現形式多樣，主要包括以下幾種：
• 房屋基本信息不實：如夸大房屋面積、虛構樓層高度、隱瞞房屋質量缺陷（如滲水、裂縫）或宣傳與實際不符的裝修標準。
• 配套設施誤導：承諾小區周邊有地鐵、學校、醫院等優質配套，但實際未建成或規劃取消。
• 環境與景觀虛假：宣傳“一線湖景”“無遮擋視野”，但實際房屋被高層建筑遮擋或景觀不存在。
• 投資回報夸大：宣稱房屋升值潛力巨大或租金回報率高，誘導投資性購房，但實際市場表現遠低于預期。
• 政策與資質造假：隱瞞五證（《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》）不全，或虛構優惠政策吸引購房。
這些虛假宣傳行為可能導致購房者支付高價購買不符合預期的房屋，嚴重損害消費者權益。
二、開發商虛假宣傳是否可退房？
1. 法律依據
根據《中華人民共和國合同法》（現已被《中華人民共和國民法典》取代，相關條款延續至《民法典》第148條、第153條）及《消費者權益保護法》，虛假宣傳可能構成欺詐，購房者有權要求撤銷合同或退房。具體法律依據包括：
• 《民法典》第148條：因欺詐訂立的合同，受欺詐方有權請求人民法院或仲裁機構撤銷合同。欺詐需滿足“故意隱瞞事實或提供虛假信息”且“導致對方作出錯誤意思表示”的條件。
• 《消費者權益保護法》第55條：經營者提供商品或服務有欺詐行為的，消費者可要求退貨，并可主張三倍賠償。
• 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修訂）：若開發商故意隱瞞房屋真實情況或提供虛假信息，致使合同目的無法實現，購房者可請求解除合同并要求賠償損失。
因此，若開發商虛假宣傳構成欺詐，且嚴重影響購房者購房目的（如房屋基本用途受損），購房者有權要求退房。
2. 退房條件
并非所有虛假宣傳都可直接導致退房，購房者需證明以下關鍵點：
• 虛假宣傳事實存在：需提供宣傳材料（如廣告、宣傳冊、合同附件）或錄音、聊天記錄等證據，證明開發商提供了虛假信息。
• 虛假宣傳構成欺詐：虛假內容須對購房決策產生實質影響，且開發商主觀上存在故意。例如，宣傳“地鐵直達”但實際無地鐵規劃，可能構成欺詐；但若宣傳“未來升值潛力大”屬于主觀預測，通常不構成欺詐。
• 合同目的無法實現：虛假宣傳須導致房屋無法滿足購房者的核心需求，如居住、教育或投資用途。例如，承諾的學區房實際無學區資格，可能支持退房；但輕微面積差異通常不足以退房。
3. 房管局的角色
房管局（即住房和城鄉建設部門或地方房地產管理部門）在退房糾紛中主要負責以下事項：
• 核查開發商資質：確認開發商是否具備合法銷售資質，是否存在五證不全或虛假宣傳行為。
• 調解與行政處罰：房管局可介入購房者與開發商的糾紛，協調退房事宜；對虛假宣傳行為，可依據《房地產廣告發布規定》進行罰款或責令整改。
• 配合司法程序：若退房糾紛進入訴訟，房管局可能提供房屋登記信息或行政處罰記錄，作為法院判決依據。
然而，房管局通常不直接裁定退房，而是建議購房者通過協商或訴訟解決。退房是否成功更多取決于法律程序和證據充分性。
三、房管局認可的退房理由
1. 開發商嚴重違約
• 五證不全：開發商在銷售時未取得《商品房預售許可證》，違反《城市房地產管理法》，購房者可要求退房。
• 延期交房：若開發商未按合同約定的交房時間交付房屋，且延期超過合同約定的合理期限（如90天），購房者可解除合同。
• 房屋質量問題：房屋存在嚴重結構安全隱患（如地基沉降、墻體開裂），經權威機構鑒定無法修復，購房者可退房。
2. 欺詐或虛假宣傳
• 核心信息欺詐：如房屋面積與合同約定差異超過3%、宣傳的學區或地鐵配套不存在，導致購房目的無法實現。
• 隱瞞重要事實：如開發商隱瞞房屋被抵押、查封或土地性質為非住宅用地，購房者可主張欺詐退房。
3. 政策或不可抗力
• 政策限制：因政府政策調整（如限購政策）導致購房者喪失購房資格，合同無法履行，可協商退房。
• 不可抗力：如地震、疫情等不可抗力事件導致項目停工且無法按期交付，購房者可要求解除合同。
4. 其他情形
• 合同約定：購房合同中明確約定的退房條件（如“無理由退房”條款），若開發商違約，購房者可依約退房。
• 未成年人購房：若購房者為未成年人，合同可能被認定無效，購房者可要求退房。
5. 房管局的實踐傾向
房管局通常優先支持因開發商嚴重違約或欺詐導致的退房申請，但對主觀性較強的理由（如“房屋升值不如預期”）持謹慎態度。購房者需提供充分證據，如宣傳材料、合同條款或第三方鑒定報告，以增強退房申請的可信度。
四、退房流程與維權建議
1. 退房流程
購房者因虛假宣傳要求退房時，可按以下步驟操作：
• 收集證據：保留廣告、宣傳冊、沙盤照片、銷售人員承諾錄音等，證明虛假宣傳事實；對比合同與實際房屋情況，確認違約或欺詐行為。
• 與開發商協商：書面致函開發商，說明退房理由并提出退款要求，保留通信記錄。若協商無果，進入下一步。
• 向房管局投訴：向當地房管局提交投訴材料，包括購房合同、證據及書面訴求。房管局可能組織調解或調查開發商行為。
• 提起訴訟：若房管局調解失敗，購房者可向人民法院提起民事訴訟，要求解除合同并退款。訴訟需聘請專業律師，確保證據鏈完整。
• 申請強制執行：若法院判決支持退房但開發商拒不執行，購房者可申請法院強制執行。
2. 維權建議
• 保留完整證據：虛假宣傳案件的關鍵在于證據。購房者應妥善保存宣傳材料、合同、發票及與開發商的溝通記錄。
• 了解合同條款：仔細閱讀購房合同中的違約條款、退房條件及爭議解決方式，明確自身權利。
• 尋求專業協助：聘請房地產領域專業律師，協助起草訴狀、整理證據并出庭，提升維權成功率。
• 聯合其他業主：若虛假宣傳影響整個樓盤，購房者可聯合其他業主集體維權，通過成立業主委員會或借助媒體曝光增加談判籌碼。
• 關注政策動態：近年來，相關部門加強對房地產市場的監管，如2024年出臺的《消費者權益保護法實施條例》強化了對虛假宣傳的處罰力度，購房者可利用新政策維護權益。
為降低虛假宣傳風險，購房者在買房時應選擇信譽良好的開發商，核查五證齊全性，并仔細審查宣傳材料與合同條款的一致性。面對糾紛，聯合維權、借助媒體和法律途徑將顯著提升成功率。
